导读2023年，楼市利好政策层出不穷，各地的第一枪此刻此起彼伏。在最近的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长倪虹总结道，2023...
2023年，楼市利好政策层出不穷，各地的“第一枪”此刻此起彼伏。在最近的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长倪虹总结道，2023年，住房和城乡建设部门会同有关部门发布“不需要认贷”、降低首付比例和利率，实施相关个人所得税政策支持居民购房，降低二手房买卖代理费等政策工具，指导地方政府因城市政策、一城一策、精准政策稳定市场。
在政策的密集刺激下，全年楼市的反应如何？政策将如何发挥2024年的力量？房价能稳步上涨吗？
诸葛数据研究中心首席分析师王小邈指出，“在这一优惠政策下，虽然2023年行业基本面有所下降，但新开工面积、开发投资、到位资金、销售面积的下降都在收窄。”
"从市场指标来看，预计2024年市场表现的关键词是‘温和改善’。"展望2024年，王小邈就是这样。
今年750多次出台地方刺激房地产政策？
回顾2023年全年楼市走势，呈现出“前高中低后稳”的趋势。
2023年1-3月，楼市迎来“小阳春”，市场加速复苏。3月，70个城市的新房增加了60多个城市，达到了近三年的峰值，二手房增加了50多个城市，也达到了2021年4月以来的峰值。
然而，经过第一季度的强劲复苏，楼市在第二季度遭遇了“寒冷的春天”。4月份，70个城市的新房和二手房价格环比收窄。5月份二手房环比由正转负，6月份新房环比自2月份首次转负。诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，虽然6月份地方城市继续放宽政策限制，但主要是放宽公积金贷款，效果并不明显。
在2023年上半年市场复苏动能减弱的背景下，下半年开始出台“松动”购房政策。总的来说，2023年的购房政策范围不断扩大，力度趋于深化，主要体现在下半年。
2023年7月24日，政治局会议指出，“中国房地产市场供需关系发生重大变化，房地产政策要及时调整优化。”业内人士认为，这是政治局会议对楼市的新调整。7年后，政治局会议对楼市的表述发生了重大变化。
此后，一系列超出市场预期的购房政策相继出台。
据诸葛数据研究中心统计，截至2023年12月18日，2023年地方松动政策出台751次，比2022年增加140多次，覆盖330多个城市。
在政策调整手段上，优化公积金贷款政策和实施购房补贴的比例居多。其中，优化公积金贷款政策涉及提高公积金最高可贷额度、降低公积金贷款第二套首付比例、支持提取公积金首付、延长贷款年限等诸多内容。
在2023年8月至10月期间，政策松动力度达到了一个新的水平，其中，9月份楼市传统“黄金月”出台的松动政策达到了2022年以来的峰值，每月出台144次。
在这些政策中，“认房不认贷”加速落地，市场反响较大，二手房价格上涨的城市数量在“五连降”之后转升。
特别是八月底至九月初，一线城市北上广深相继落实“认房不认贷”政策，更是推动了市场情绪的回升。
据了解，“认房不认贷”政策主要促进了改善需求和置换需求的释放。因此，与新房相比，二手房市场的反应更加明显。9月份，一线城市二手房价格在4月份持续下跌后停止下跌，平均上涨0.2%。一线城市二手房价格见底，新房价格从下跌转平，也停止下跌。
另外，限购放松力度也比以前有了明显的提高，青岛、郑州等重点二线城市密集全面取消限购。
但是，从2023年10月到11月，政策力度逐渐减弱，根据诸葛数据研究中心的统计，10月份松动政策减少到85次，11月份进一步减少到79次，受此影响，市场复苏步伐也进一步放缓。
根据国家统计局的数据，10月份，70个城市的新房和二手房环比下降，11月份二手房没有一个上涨，创下近年来的新低，环比下降也在进一步扩大。
然而，值得注意的是，自2023年10月以来，密集的“松动”政策已经传递到各个二线城市。重点二线城市，包括杭州、南京、苏州、武汉、西安、成都，密集出台了放松限购、降低首付比例等优惠政策，对市场起到了积极作用。二线城市已经成为各级城市唯一一个下跌幅度收窄的城市水平，新房价格逐月下跌0.2%。
进入2023年12月，又出现了两次重磅调整。继12日中央政治局会议后，14日，北京和上海迅速实施购房政策优化措施，包括降低首付比例、降低抵押贷款利率、优化和调整普通住宅标准等。松动力大，覆盖面广。
易居研究院研究总监严跃进告诉《时代周刊》记者，到目前为止，北方、广州、深圳都出台了一系列重磅政策，特别是涉及到三个重要工具，即不承认贷款，降低首付和抵押贷款利率，调整普通住房标准。“这种政策在降低购房门槛、减轻抵押贷款负担、降低税费成本等方面发挥了非常好的作用。”
专家预计2024年房价将保持稳定。
“总的来说，2023年下半年，一系列政策继续发挥作用，对房地产市场的稳定和购房者信心的提振起到了积极的作用。当然，基础需要进一步巩固。”严跃进指出。
回顾2023年，王小邈指出，从交易结构来看，2023年新房交易继续走弱，连续两年新房交易规模下降，二手房交易上升，整体交易规模略高于2022年。
在房价方面，王小邈指出，2023年新房价格稳定，而二手房价格持续下跌。“在上市量快速增长的背景下，二手市场‘以价换量’，交易规模超过去年。”
2023年楼市以稳健收场，2024年的走势将如何？
展望2024年住房和房地产市场的工作，住房和城乡建设部部长倪虹表示，要坚持住房是为了生活，而不是为了投机，适应房地产市场供需关系的重大变化和新形势。
具体来说，倪虹进一步指出，要稳定房地产市场，坚持城市政策、一城一策、精准政策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续做好保障住房交付和民生稳定工作，稳妥处置房地产企业风险，严厉整治房地产市场秩序。
中国指数研究院市场研究总监陈文静告诉《时代周刊》记者，全国住房和城乡建设工作会议显示了2024年房地产政策的发展方向。“中国的住房发展正从‘是否’进入‘好不好’阶段。‘好房子’供应的增加也意味着将促进更多改善住房需求的进入市场，未来改善住房需求仍有很大的释放空间。”
“从市场指标来看，预计明年市场表现的关键词是‘温和改善’”。王小邈预计，2024年，政策仍以宽松为主，限购限贷将继续放宽，抵押贷款利率有望进一步下降。金融支持政策将继续发挥作用。“随着近期金融政策对房地产市场的频繁支持，行业资金将有所改善，2024年市场成交量将呈现温和上升趋势。”
然而，王小邈也承认，2023年仍有一定的压力，市场情绪很难在短时间内扭转。预计2024年全年成交量将高于2023年，房价也将在成交量改善的带动下跌收窄。
“2024年，价格总体保持稳定，尤其是一些好房子，价格会稳定，不会下跌。”严跃进认为，从供需关系来看，目前正在积极调整，尤其是压抑的住房消费需求不断释放。由于预期改善、刚需和改善型住房需求充足等因素，2024年的新房交易也将有更好的市场。
“此外，购房者的信心也会增加，因为叠加了保证交付等好消息。事实上，2023年下半年，信心开始得到修复。预计这种信心将在2024年进一步修复。”严跃进补充道。