导读最近，深圳一个项目推出了270套住房，但筹款数量高达553批，相当于两人抢劫一套住房。可以看出，在选择该项目之前，它已经提前锁定了阳光。...
最近，深圳一个项目推出了270套住房，但筹款数量高达553批，相当于两人“抢劫”一套住房。可以看出，在选择该项目之前，它已经提前锁定了“阳光”。值得一提的是，项目房屋总价不低，每套房屋总价超过1000万元。据悉，平均销售价格约9.9万元/平方米，房屋面积约189-249平方米，总价格区间为1606万元至2855万元。
深圳千万豪宅“阳光”的火热场面引起了广泛关注，房地产市场的热度又开始大幅上升？
对此，业内人士表示，项目所在地前海原本是深圳的热门地区，此外，价格较之前有所回调，因此受到追捧。
上海一家房地产机构的分析师说：“一个项目单批次销售火爆，反映了市场良好的一面，但这并不意味着当地市场和其他城市的项目都很受欢迎。”。
事实上，在上述项目“阳光”之前，深圳龙华区的一个项目不久前推出了“0.50%首付”活动，因为销售压力大。
“从市场层面来看，差异化仍然存在。即使在同一个城市，有些房地产卖得很好，有些房地产卖不出去。总的来说，今年的房地产市场下跌并不小，明年一些城市仍面临一定的调整压力。”中原房地产高级研究经理卢文喜说。
58安居客研究院院长张波认为，本轮房地产复苏呈现出长周期、分化的特点，热点城市的复苏对信心的支撑作用不容小觑。随着一线城市的全面复苏，有望点燃全国复苏的“引擎”。从明年房地产市场破局的关键角度来看，一线城市整体复苏需要通过政策拉动快速实现，一些热点二线城市将得到有效复苏。
房地产市场继续盘整
不少受访专家表示，今年房地产市场整体处于盘整过程中。
根据中指医院的数据，2023年1月至11月，全国100个重点城市新建商品房成交面积同比下降5%左右，绝对规模为2016年以来同期最低水平；100个城市新建商品房月均销售面积约2861万平方米，同比下降4.6%。
张波告诉记者，与去年年底的大多数市场预测不同，今年商品房的实际交易规模继续下降，出乎市场意料。
“除了第一季度市场明显复苏外，今年下三季度新房成交量整体表现低迷。我们预计，今年新建商品房的交易规模预计将降至11-12万亿元。”张波说。
就城市而言，今年前11个月，一线城市新建商品房累计销售面积同比增长，二、三、四线城市同比下降。
根据中央指数医院的数据，今年1月至11月，一线城市新建商品房月均成交量为67万平方米，同比增长约3%。其中，上海、广州累计销售面积同比增长10.9%、1.3%，而北京、深圳累计销售面积同比下降，其中深圳同比下降11.1%。
在二线城市，中指院数据显示，今年前11个月，二线代表城市商品房月均成交量为46万平方米，同比下降2.3%，成交量仍处于2016年以来同期最低水平。
“从环比交易的角度来看，成都、西安、杭州等城市只有少数城市受到优惠政策和优质供应的影响，带动交易增长。武汉、长沙、重庆、徐州、福州等大部分城市在10月份经历了集中成交量，随后成交量下降，回调幅度在50%左右。”克而瑞分析师说。
三四线代表城市继续承受压力。
“进入第四季度后，三、四级代表城市累计同比下降继续扩大，大部分城市市场调整压力较大。近年来，绝对规模仍处于较低水平，市场情绪继续低迷。”中国指数研究院市场研究主任陈文静说。
克里分析师认为，年底恰逢房地产企业业绩冲刺季，预计各城市供应将继续回升。不排除部分房地产企业在年底推广冲刺业绩。考虑到这一影响，预计全年累计成交量将下降5%至10%左右。
“预计城市之间的表现将继续分化。短期内，成都、西安、杭州等热点城市的热度可能会继续，上海和北京将保持稳定运行。南京、武汉、苏州等核心一二线城市预计年底将迎来一轮成交量，大部分城市将继续触底，年底增长有限。”克里瑞分析师说。
购房者预期能修复吗？
分析人士认为，房地产市场经历了前两年的调整，今年购房者的信心并没有完全逆转。
其背后的原因包括，随着房地产市场供求关系的重大变化，许多地区的房价出现了下行趋势，一些项目也出现了以价换量的价格。
“特别是在中小城市，几年前一些投资集中、上涨过快的地区和板块的价格下跌更为明显。在二手房市场，热门学区的房价也大幅下跌。随着出生人口的减少，优质学区旁边的“老小”学区的价值正在减弱。”张波说。
对于今年房地产市场交易价格的变化，滨江集团董事长齐金兴告诉记者，无论是市场周期性下行还是长期调整，这种变化不仅可以从整体市场的角度来看，还可以从区域市场和不同板块来看。
进一步表明，考虑到城市、地区和板块之间的不平衡和不同的供求关系，今年市场的差异可能会在明年继续下去。
“不同城市之间存在差异，当地市场分化相对明显。有些城市未来的市场需求可能相对较小，而有些城市的需求仍将保持较大的规模。”齐金兴在接受记者采访时表示，市场供应短缺的细分市场仍有发展空间，一些小市场也可能有大量的升级和改进需求。
“根据统计局公布的数据，2023年11月，70个城市的二手房价格已经达到底部，特别是一些一线和热门二线城市，由于房价下跌，交易量增加，这也表明房价已经完成，下一步房价的下行空间相对有限。”张波说。
展望2024年，陈文静认为，房地产市场的复苏仍取决于购房者是否预期能够恢复，供需两端政策仍有发展空间。
“‘三个项目’将是下一个政策力量的主要方向。预计相关措施将在明年稳定投资中发挥重要作用，也将对销售恢复和稳定预期产生积极影响。总体而言，2024年新房销售市场仍面临调整压力。如果经济继续恢复，房地产意愿改善，城中村改造如期推进，销售规模可能会实现小幅增长。”陈文静补充说。