导读2023年，适应中国房地产市场供需关系发生重大变化的新形势，房地产市场相关政策转向。房地产政策过于严格和紧张逐渐放松，基础制度的完善被...
2023年，适应中国房地产市场供需关系发生重大变化的新形势，房地产市场相关政策转向。房地产政策过于严格和紧张逐渐放松，基础制度的完善被安排在时间表上，新模式的探索加快，房地产市场向新时代迈进。2024年房地产市场会发生什么变化？21日至22日召开的全国住房和城乡建设工作会议透露了一个谜团。在部署2024年房地产相关工作时，会议指出，要做好两件事:一是稳定房地产市场，二是构建新的房地产发展模式。
稳定的房地产市场被“置顶”
本次会议将稳定房地产市场放在住房和房地产行业第一位，其重要性可见一斑。会议提出，要坚持城市政策、城市政策、精准政策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续做好保障住房和民生的稳定工作，安全处置房地产企业风险，严厉整治房地产市场秩序。
具体而言，有关政策可以从三个方面发力。
首先，核心城市将在2024年继续优化和调整房地产政策。
根据当地房地产市场的实际情况，各城市将支持优化和调整当地房地产政策。近日，青岛、唐山、郑州等重点二线城市密集全面取消限购，明年这一范围将继续扩大。
此外，2024年，预计各地将进一步加大对第一套房和改善性住房的支持力度。比如继续降低第一套和第二套房的首付比例和抵押贷款利率，降低人们买房换房的门槛。年底，京沪两城也实施了优化购房政策的措施，涉及降低首付比例和抵押贷款利率，传递重大利好信号。
第二，稳妥处理房企风险，做好“保交楼”工作。
目前，房地产风险主要体现在房地产企业债务化解和新房保险交付等方面。中央经济工作会议明确提出，要积极、安全地解决房地产风险，平等地满足不同房地产企业的合理融资需求。
中指研究院企业研究总监刘水指出，近日有报道称，央行等三个部门召开了金融机构座谈会，重点提出了“三个不低于”的指标要求(各银行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速；非国有房地产企业公共贷款增速不低于银行房地产增速；非国有房地产企业个人抵押贷款增速不低于银行抵押贷款增速)。与此同时，房地产企业的“第二支箭”融资继续得到支持，许多上市房地产企业完成了股权融资。
他预测，预计2024年房地产企业资金支持政策将继续细化实施，如果“三个不低于”等政策能够实质性实施，将有助于改善企业融资环境。此外，预计“保房”资金和配套措施将进一步跟进，以促进项目交付风险的解决。
房屋交付风险的根源在于预售制度。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，2024年，有关部门将进一步加强对预售资金的监管，试点或进一步扩大现房销售。
广东省城市规划学院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，地方政府必须压实资金短缺和难度较大的住房保障项目的责任。他认为，2024年，预售资金监管将进一步加强，预售资金专项原则将全面严肃，预售资金管理办法将按照预售资金管理办法进行规范。
第三，重拳整治房地产市场秩序。
政府在市场转型阶段特别强调市场秩序的调整，这也是稳定楼市的重要途径之一。
易居研究院研究总监严跃进认为，这是希望房地产市场的复苏是建立在秩序稳定的基础上的，否则秩序混乱下的复苏会有新的风险。
构建房地产开发新模式系“治本之策”
针对房地产发展新模式的构建，中央财务办公室相关负责人近日表示，这是解决房地产发展问题、促进房地产市场稳定健康发展的根本途径。自2021年中央经济工作会议首次提到“探索新的发展模式”以来，中国房地产新发展模式的建设进程不断向前推进，方式逐渐明确。
怎样构建房地产开发新模式？
此次全国住房和城乡建设工作会议提出，要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善从开发建设到维护使用的全生命周期基础体系，实施“三大工程”建设，加快解决新市民、青年、农民工住房问题，努力建设好房子，在住房领域创造新轨道。
严跃进认为，构建新模式包括元素联动新机制、房屋全生命周期基础体系、三大项目建设、房屋建设等。他认为，目前房地产领域面临着创造新轨道的发展机遇，真正走向这条新轨道的关键在于建造一套好房子。
陈文静也认为，本次会议进一步明确了中国的住房发展正从“是否”进入“是否好”阶段，强调“努力建设好房子，在住房领域创造新轨道”。
一方面，“好房子”的供给增加意味着供需匹配度会更高，另一方面也会促进更多改善住房需求的进入市场，未来改善住房需求仍有很大的释放空间。她认为，经过两年多的市场超调，随着供需政策的协调，“有利因素”不断增加，预计2024年房地产市场将逐步实现底部稳定。
李宇嘉表示，全面推进预售与现售并存的新型开发销售模式，逐步向现售模式转型，彻底解决预售制度下的交付等问题，也是新房地产模式的重要组成部分。