2018年是波兰仓储行业的丰收年，需求旺盛，供应充足。占地面积401万平方米，其中72%为新租赁协议和扩建。开发商完成了超过220万平方米的新仓库和生产空间，仅比2017年减少了8%。截至去年年底，在建面积达190万平方米，同比增长37%。根据AXI IMMO编制的一份2018年总结报告，尽管新增投资数量庞大，但全年空置率仍然很低，截至2018年12月底仅为4.5%。
2018年是整个商业地产行业创纪录的一年。交易总额达72亿欧元，比2017年增长42%。在仓库部分，总交易额达到18亿欧元，几乎是前一年的两倍。值得补充的是，超过13亿欧元是投资组合收购，这与投资平台的概况有关。他们只对7000万- 1亿欧元起购感兴趣。今年最大的股东变动包括黑石集团收购Hines项目、Prologis投资组合出售给Mapletree，以及欧洲物流投资公司BV收购Panattoni投资组合的一部分。
“与其它细分市场类似，亚洲投资者的投资活动有所增加，他们认为中东欧市场是安全的，投资回报率更高。目前，亚洲资本在波兰的仓储业务中占有超过20%的份额。
2018年是仓库部门收益压缩的又一年。最好的仓储产品能获得5.25%到5.50%的长期租赁协议。另一方面，购买规模较小的个人项目或需要额外支出的机会主义投资的收益率达到了6% - 7%。
需求:华沙，波兰中部和上西里西亚占60%以上
去年租赁仓库及生产场地面积超过401万平方米，与2017年的成果相当。总的来说，新租赁协议和扩建占了72%。今年，超过100,000平方米的大型交易数量不多，涉及的项目有Leroy Merlin在Strykow和Zalando在Olsztynek附近。高需求是物流运营商、零售连锁店和各个行业的分销商签订的超过20000平方米的租赁协议的结果。租用的平均面积为6150平方米。
在地区排名中，超过60%的总需求连续第二年出现在三个地区:华沙、波兰中部和西里西亚北部。华沙地区租赁了近100万平方米，其中80%是在城市边界外签订的合同。在波兰中部，租户签约面积超过69万平方米，而在上西里西亚，租户签约面积超过68万平方米。三个地方特性广泛多样性在每个市场,相对较高的可用性,良好的基础设施和良好的条件收购投资土地,”安娜Głowacz评论,阿喜IMMO工业主管。
需求主要由四个行业主导，占所有租赁交易的75%——物流运营商(35%)、零售连锁店(15%)、分销商(13%)和电子商务(12%)。
供应:稳定，高发展商活动不仅在主要市场
截至2018年底，波兰现代仓储空间供应总量为1570万平方米。开发商向市场交付了220万平方米，比2017年减少了8%。考虑到今年5万平方米以上的大宗交易较去年减少，新楼盘供应保持稳定。
就需求而言，华沙、波兰中部和西里西亚北部是主要的供应地区。这三个地区在新供给中的份额达到60%。大部分空间，72万平方米，在波兰中部完成，其次是上西里西亚(28.2万平方米)和华沙(25.3万平方米)。开发商在发展中市场交付了41.5万平方米，相当于新供应总量的近20%。
截至2018年12月底，在建面积超过190万平方米，其中29%属于投机性投资。良好的市场基本面和稳定的需求意味着，无论在主要市场还是在新地点，开发商都不会害怕带有投机性成分的项目。在建仓库面积最大的地区是波兰中部(46.5万平方米)、上西里西亚(40.6万平方米)和弗罗茨瓦夫(26万平方米)。
“除了众所周知的仓储模式，去年我们注意到‘最后一英里交付’投资的快速发展。268000平方米在此类项目在波兰,主要在华沙、弗罗茨瓦夫,罗兹和上西里西亚,已经完成和正在建设”,增加了安娜Głowacz,阿喜IMMO工业主管。
在开发商中，与前一年一样，新增供应量最大的是Panattoni Europe(55%)，其次是Hillwood(17%)、Goodman和7R(6% - 5%)。
空置率:2018年可用空间低
尽管有大量的新投资，但由于大量的预租和BTS合同以及公司对已占用设施的扩建，全年可供立即使用的空间有限。2018年12月底的空置率与2017年底相同，为4.5%。最高的是波兹南(9.1%)和华沙边境(7.1%)。在Bydgoszcz、Szczecin和Opole等新市场，短期租用空间的可能性有限。
租金率维持上升趋势
去年全年，几乎所有地方的租金水平都呈上升趋势。新建公园的租金率尤其反映了建筑和土地成本的上升。根据地点的不同，平均租金每平米上涨0.2-0.3欧元。在华沙和波兹南(2.1-2.5欧元/平方米)附近仍可获得最佳价格。在诸如Szczecin、Zielona Gora和Kielce等新地点，有效价格保持在中等市场范围内，即2.6-2.9欧元/平方米。
预测:电子商务进一步保证了行业的稳定发展
由于全球电子商务领域销售额的增长以及该领域对物流运营商、零售连锁店和分销商的需求变化，波兰的仓储市场在2019年保持稳定的地位和良好的发展步伐有着坚实的基础。此外，尽管对德国和其他西欧国家经济的预测有所下降，但对波兰投资的兴趣并没有减少，波兰提供的仓库部门仍然比西欧和该区域的邻国具有竞争力。
仓储市场正变得越来越成熟，也越来越多样化。今年，我们将观察到城市项目的进一步快速发展，包括SBUs和与“最后一英里”物流相关的稍大一些的项目，以及BTS和BTO交易量的增长，因为租户的需求日益个性化。
在地理位置方面，2019年将在西部和东部进入新市场。现代配送中心可能会出现在城市,如:Gorzow Wielkopolski,Świebodzin,莱格尼察,Olsztyn Elbląg。主要市场也不会落后，尤其是波兰中部、上西里西亚、华沙和弗罗茨瓦夫。
今年租金将继续上涨。如果合同期限少于5年，也较难获得有吸引力的条件。另外，新的市场所有制结构和资金政策不利于租金的降低。
行业面临的挑战包括延长项目完成日期由于有限的可用性的建筑公司,不断上升的劳动力成本和短缺,人员在整个物流和生产部门,租户和额外的成本和间接整个行业在波兰与电价的增加。