杭州正迎来今年首个红盘，苏州千人抽奖再现...在房地产宽松政策的刺激下，个别城市的个别楼盘已经开始升温。另一方面，在弱二线城市和三四线城市，楼市仍处于下行区间。
从5月份开始，楼市“松绑潮”已经持续了两个月。效果如何?据柯睿统计，30个重点城市商品住宅成交面积环比上涨31%，成交月度和累计同比跌幅继续收窄。苏州、杭州、南京等部分二线城市迎来周期性回暖。但福州、大连、南宁、昆明整体成交仍处于低位。
“目前市场已经触底，意味着不会继续恶化。”华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长康佳对新京报记者表示，至于什么时候回暖，其实目前中国市场分化明显，很多地方还“比较困难”，而有些地方会回暖比较快。
今年5月和6月，超过100个城市分别出台了宽松政策，这些政策都指向了购房需求的释放，帮助楼市走出了下行趋势。图/IC图
持续下跌和弱复苏
今年上半年，房地产迎来了最密集的松绑潮。
据中原地产研究院统计，今年上半年，房地产宽松政策发布超过460条，而2021年上半年只有286条，同比上涨61%。5月和6月，100多个城市出台了稳定房地产市场的政策。
“松绑城市数量创下新的历史纪录。”中原地产首席分析师张大伟评论说，城市松绑的程度越来越高。从一季度以三四线城市松绑为主，到4-6月，二线城市逐渐成为松绑城市的主力军，包括杭州、苏州、南京、厦门、成都、武汉等热点城市，也加入了稳定和救市的行列。
其中，在过去的两个月里，超过25个二线城市发布了80多项稳定楼市的政策，成为楼市调控的主力军。调控措施除了松绑限购限售、降低首付比例和房贷利率外，还包括提高公积金贷款额度、增加多子女家庭购房套数、发放购房补贴、实行“房票”安置、全家一人买房等。
各种松绑手段只有一个目的，就是释放购房需求，帮助楼市走出下行趋势。
那么，经过两个月的高频调整，这场以二三四线城市为主的全面松绑潮效果如何?楼市下行趋势逆转了吗?交易升温了吗?
克而瑞统计的30个重点城市(4个一线城市，26个二三线城市及其他城市)数据显示，6月份，4个一线城市商品房成交面积为293万平方米，环比增长85%，同比下降17%。频繁受地方政府利好政策影响，26个二三线城市及其他城市稳步回暖，成交量环比增长24%，同比下降41%。上半年累计成交量仍同比“减半”，降幅明显超过一线城市。
可见北上广深楼市政策几乎没有松动，但成交量在前端。而重点二三线城市则有不同程度的松动，成交有所回升，但整体仍处于下降趋势。
二线强势复苏，城市分化
近日，经济学家任泽平在苏州摇号买房的消息广为流传。这个消息虽然没有得到他本人的证实，但是却引起了苏州上千人的关注。
据了解，位于苏州工业园区湖东板块的颐和玲珑花园推出161套房源对外销售，共有1867组客户参与摇号，其中非人才房中签率低至4.3%。
在全国楼市整体依然低迷的当下，苏州火热的楼市再现千人摇号。这背后不仅是二手房价格倒挂，更是在限购限售、公积金贷款额度提高、房贷利率全国最低等宽松政策的叠加下，苏州楼市的回暖。
一位苏州房产中介告诉记者，“6.18”后的12天，他所在公司的新房成交量与5月持平。其中，姑苏区恢复较快，主要是优质学区多。中国研究院苏州分院分析师金科表示，目前，在政策的推动下，苏州新房市场呈现回暖趋势，购房者信心正在逐步恢复。但区域分化依然明显，市场注意力依然集中在位置优越、规划有利的项目上。
除了苏州，热门城市杭州也迎来了今年的首个“红盘”，报名人数超过4000组，中签率低至5.4%。据了解，杭州在5月中旬全国楼市松绑的关键节点推出了新政策，包括放松限购、降低增值税免征年限、增加三孩家庭购房套数等，这意味着全国楼市调控的新一轮升级。
不过，相比热点城市的回暖，福州、大连等二线城市以及以衢州、海口为代表的三四线城市也发布了松绑政策，但市场整体表现平淡，下行趋势依然明显。
据柯睿统计，6月份，苏杭、宁杭、郑州等城市商品住宅成交面积同比分别增长31%、24%、36%、65%，同比分别下降27%、57%、26%、34%。合肥、昆明、大连、福州等城市商品住宅成交面积环比下降15%、16%、22%、24%，同比分别下降22%、44%、53%、72%。
RealData认为，从市场回暖的节奏和力度来看，强二线城市走在了前面。杭州、成都、南京、苏州等强二线城市调控放松后，二手房交易明显增加，政策效应持续。但整体来看，尽管5、6月份二手房市场出现了边际回暖，但目前市场成交量仍处于低位。
大连一家房产中介表示，现在二手房比政策松绑前有所增加，一周两三次，以前一个都没有，但目前基本都是不是特别有需求的客户在观望。
整体来看，此轮全国楼市的大力松绑，在不同区域、不同城市、不同板块、不同楼盘表现出明显的分化特征。
下半年楼市能否企稳?
关于楼市现状，6月28日，万科董事会主席郁亮在2021年年度股东大会上表示“短期市场已经见底”，引发热议。相关词条登上微博热搜榜，当日阅读量突破1000万。资本市场正在随风而动。第二天股市开盘，地产股集体逆势上涨。
有网友评价“短期来看，表述很准确”，但也有很多不同的声音。“这是哪里?离触底还很远。”“反正我没钱买。”"我必须在触底反弹吗?"有可能反复搓吗?"
部分城市复苏乏力难以掩盖房地产市场整体仍处于底部的现实，特别是在疫情、宏观经济水平无明显好转、房地产项目未完工等多重因素影响下，购房者预期依然悲观。
智投资研究院首席经济学家兼院长、中国首席经济学家论坛主席连平表示，政策宽松效应正在逐步显现。最近我们看到一些数据萎缩放缓的下行趋势，但是很多同比数据还是在下行。政策效果显现还需要时间，还需要其他方面的配合，比如整体宏观运行的好转，消费的恢复，未来经济预期的改善等等。
见底后的横盘走势会持续多久?楼市何时开始企稳回升?郁亮表示，市场复苏是一个缓慢温和的过程，仍需要时间。连平的判断是，今年三季度楼市可能继续下行。真正的企稳可能在三季度中后期，四季度会有一定程度的反弹。明年房地产市场可能结束目前的短期下行趋势，逐步形成新的上行周期;鉴于需求增速进一步放缓，未来房地产投资增速将再上一个台阶。
研究机构预计，今年下半年，全国市场将逐步进入企稳回升通道，但市场的回升节奏仍取决于宏观经济回升节奏、疫情防控效果和政策优化。热点城市三季度有望继续回暖，预计全年商品房销售面积同比下降超10%。