近日，一则关于三亚凤凰岛破产重组的消息登上热搜。 这个一度想打造“第二迪拜”的度假岛项目，再次引起人们的关注。
6月13日，根据中国交通建设(601800.SH)公告，三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司(以下简称“凤凰岛国际邮轮港”) 其参与的债权人因资金无力偿债，债权人的重整申请被法院受理。 据记者了解，截至去年底，凤凰岛国际邮轮港总资产约50.4亿元，但总负债约186.05亿元。 而中交集团对三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司的10亿元股权投资，计算为0元。
对此，记者6月21日接受中国交建采访时表示：10亿元参股投资已全部拨备，历年股权损失 参与不会受到影响。 今年的经营业绩受到影响。 本次重组进展情况请参见中国交建的最新公告。
历经多年风风雨雨，到破产重组的阶段，三亚凤凰岛知名项目背后的故事，更让人唏嘘。
据海南房产中介谢文(化名)6月16日下午记者透露，“以凤凰岛58平方米的房产为例，当 业主2012年购入，2012年底至2013年年中，房价达到每平方米12万元左右。 目前这套房子挂牌总价245万元，单价约4.22万元/平方米。”
为进一步了解情况，记者发来相关采访信。 6月19日上午发至三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司邮箱，截至发稿，尚未收到回复。
岛上唯一楼盘价格“膝盖”
据公开资料，三亚凤凰岛位于三亚湾“阳光海岸”的核心 三亚市度假村。 岛。 一期土地面积548亩，二期海域使用权证749亩。
最初的运营商是三亚中诚国际，2002年被湖北商人曾贤云收购，项目命名为凤凰岛。 2005年12月，曾贤云作为法定代表人成立了三亚凤凰岛投资集团有限公司。 2006年，浙江国都控股入股凤凰岛，成立三亚凤凰岛开发有限公司作为项目公司。
2010年3月，三亚凤凰岛开发有限公司发布分立公告，其存续的分部被分为四家公司，即三亚凤凰岛开发有限公司(以下简称“ 凤凰岛开发”)、三亚凤凰岛开发有限公司、国际酒店开发有限公司、三亚凤凰岛置业有限公司(以下简称“凤凰岛地产”)、三亚凤凰岛 土地开发有限公司(以下简称“凤凰岛土地”)。
2010年10月，由浙江国都控股有限公司、海口盛丰热带农业植物园开发有限公司、海南远洋基建组建三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司 投资有限公司和海南凤凰岛投资有限公司。公司以出资设立，持股比例分别为50%、20%、15%和15%。
2014年4月10日，中国交建与三亚凤凰岛投资集团有限公司、三亚昱盛投资有限公司签署三亚凤凰岛项目股权重组合作协议。
[ h]根据协议，中交集团收购凤凰岛国际邮轮港公司45%股权，三亚裕盛投资有限公司持有凤凰岛国际邮轮港公司10%股权对应的决策权 . 撤销权授予中国交通建设; 三亚凤凰岛国际邮轮港收购凤凰岛发展和凤凰岛地产100%股权。
其中，凤凰岛开发的主要资产是凤凰岛国际养生度假中心，即五家物业式酒店。 它的外观呈帆形，被视为三亚著名地标之一。
据谢文介绍，“五栋楼是凤凰岛唯一的房地产项目，分别是商住公寓、商水、商电、50年产权。”
当记者询问凤凰岛近年来房价的变化时，谢文以链家中介平台挂牌的58平米楼盘为例。 /平坦的。 2012年底至2013年年中，房价达到该房源历史最高价约12万元/平方米。
“目前这套房子挂牌总价245万元，单价约4.22万元/平方米，业主急着卖，只好亏本卖。” 谢文补充道。
记者从房天下网看到，凤凰岛6月均价仅为37231元/平方。
潮起潮落
谢文判断，凤凰岛房价大幅波动与国际旅游岛规划有很大关系。
据了解，2009年12月31日，国务院批复海南建设“国际旅游岛”规划，指出海南要形成以旅游业为龙头、现代服务业为特色的经济结构 作为主导因素。
据海南广播电视台报道，2010年1月11日，海南国际旅游岛计划出台后的第7天，三亚凤凰岛开园，当天700套售罄。 在楼市最火爆的时候，据海南相关媒体报道，凤凰岛的价格一度达到每平方米15万元，被誉为海南最贵的楼盘。
然而，随着国际旅游岛人气的消退，凤凰岛的房价下跌。 据三亚凤凰岛微信公众号2016年5月21日发布的一篇文章，“三亚凤凰岛国际养生度假公寓创造了海南房地产市场销售奇迹，目前均价约8万元/套。 平方米。”
除了国际旅游岛的概念，2018年海南限购政策的出台也抑制了凤凰岛房价的增长。
据了解，2018年，海南发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，要求在已出台的限购政策基础上，实施全球限购。 其中，海口、三亚、琼海实施限购。 本省非居民家庭购买房屋的，至少有一名家庭成员必须提供在海南至少60个月的个人所得税或社会保险缴费证明。
在这样的背景下，外资难以流入凤凰岛，房价也难以维持。 据中介平台介绍，凤凰岛目前仅有10套待售房屋，均价4.3万元/平方米。 当记者问为什么房源这么少时，谢文透露，“不急着卖的话，价格都在500万以上，网上也不显示。”
环保丑闻打破房地产泡沫
熟悉海南房地产市场的房地产公司营销人员陈华(化名)在接受中国记者采访时表示 时代周刊6月16日消息，凤凰岛房价涨跌主要与海南旅游建设有关。 海岛政策是相关的。 2010年相关政策出台后，不少开发商进入海南岛。
《然而，经过几年的发展，2017年9月，海南发布台湾建立了建省和经济特区以来最严格的生态环境保护制度规定，对填海总量实行严格控制，规范审批程序，主要是开发商怕过度开发。 ”陈华说。
但实际上，当时有些开发商已经过度开发了。
2017年12月23日，环保部发布了第四次中央环保督察组 对海南省巡视员的意见称，“一些市县重经济发展轻环保，热衷于搞速效项目，金融过分依赖房地产。房地产企业指向何方?” 未来，政府将何去何从?
据三亚市统计局统计，2017年三亚房地产开发投资同比增长34.1%，占比 固定资产投资占比63.3%，比上年同期提高10.9个百分点。
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环保部督查组还指出凤凰岛围垦项目 以国际客运港和邮轮港名义取得海域使用权，但实际上主要用于房地产和酒店开发。 海岸线被侵蚀，为了恢复海岸线，不得不斥巨资在三亚湾人工补沙。
对此，2018年1月10日，海南省发布 《关于进一步加强土地宏观调控完善土地利用效益的意见》，明确将全面停止物业型酒店用地审批程序(包括农用地转用、土地供应、
同年1月，凤凰岛项目被要求立即停止建设，严禁建设任何 形式房地产项目，同时花费超过3700万元生态补偿资金。
此外，2021年11月20日，海南省人民政府官网正式发布“ 海南省实施中央生态环境保护督查整改”，要求三亚市凤凰岛二期工程在开工前拆除并恢复原状。 邮轮母港码头功能将另行考虑。
值得一提的是，谢文对记者表示，“国家不再批准海上建筑，所以这个楼盘(凤凰岛) 目前比较稀缺。 ”
不过，陈华认为，“凤凰岛的房产项目现在正处于价值回归的过程中。 现在投资者进入海南的门槛比往年难多了。 就算凤凰岛破产此次重组不会对周边地产产生太大影响，但会带来对之前炒作的地产的借鉴，也就是本身具有一定泡沫的地产。 ”
折旧后投资额仅为0元
据记者报道，凤凰岛项目二期工程已竣工 .
此外，由于环保问题，凤凰岛项目进展不顺利，最终导致凤凰岛国际邮轮港“资不抵债”。据中交建公告， 截至2021年底，凤凰岛国际邮轮港总资产约50.40亿元，总负债约186.05亿元。
2014年，中交集团收购三亚45%股权 凤凰岛邮轮港公司10亿元。据中国交建2022年6月13日称，因计提10亿元减值准备，中交45%股权计算为0元。
CCCC 投资凤凰明显亏损10亿元 岛。 但实际上可能远不止这些。 据海南当地媒体报道，上述交易完成后，中交集团还通过凤凰岛邮轮港口公司分别以29.99亿元和29.99亿元的价格收购了三亚凤凰岛开发和三亚凤凰岛地产100%股权。 分别。 9.62亿元。
针对中国交通建设10亿元入股三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司被计算为0元，记者 6月21日获得信息。中交建的采访回复称：10亿元的投资已在往年全额拨备，股权损失不会影响本年度的经营业绩。 本次重组进展情况请参见中交集团最新公告。