美联储重拳遏制通胀，美股一度反应熊。同样的逻辑是否也适用于美国楼市?
由于美联储宣布将基准利率上调75个基点，美国30年期固定抵押贷款利率也随之上涨。房地产公司房地美(Freddie Mac)16日公布的数据显示，抵押贷款利率较一周前上升0.55个百分点至5.78%，为1987年开始记录以来的最大单周涨幅。今年年初，这一数字仅为3.22%。
美联储加息能降低美国房地产市场热度吗?为什么美联储董事长鲍威尔对此的回答是低调的“这个事情有点复杂”?
“美国没有过度建设”
疫情期间，美联储的“零利率”政策刺激了美国楼市的繁荣。根据房地美的数据，2021年初，美国30年期固定抵押贷款利率在2.65%左右。但进入2022年后，随着美国基准利率的上升，房贷利率也从年初的3%上升到目前的5.78%。
这意味着，如果你买一套50万美元的房子，首付按20%计算。当30年期固定抵押贷款利率从3.22%升至5.78%时，月供将从1，734美元增至2，342美元，月供额外增加35%。
家住加州湾区的数据分析师祖然告诉第一财经记者，由于她所在地区房价较高，购房者对利率比较敏感。目前购房者已经转向观望，看房价会不会跌。
“我们同一个小区的房子，一个月前在市场挂了一个星期就涨价卖了。现在同一个小区的房子已经三个星期没卖出去了。”她对第一财经记者表示，“回过头来看，3月份的时候，楼市还是热火朝天，现在就差很多了。”
房地产数据有一定的滞后性。5月底发布的标准普尔CoreLogic Case-Shiller房价指数显示，在30年期抵押贷款利率从1月初的3.29%升至3月底的4.67%的情况下，3月的房价仍比2021年3月高出20.6%。其中，10城综合指数年增长19.5%，高于2月份的18.7%。20城综合指数同比上涨21.2%，高于上月的20.3%。
美联储联邦公开市场委员会(FOMC)在3月份宣布加息25个基点，随后在5月初再次加息50个基点。6月加息75个基点。
经过这三次加息，美国楼市降温了吗?根据在线房地产网站Realtor.com的数据，今年以来，上市房屋价格中位数上涨14.1%，活跃房屋数量减少12%，房屋销售速度仍比上年快9天。上周挂牌价格中位数同比增长16.9%，连续26周呈现两位数增长。
祖兰说:“美国房地产市场非常具有地域性，在房价没有那么高的地方，每个人都会想在利率再次上升之前开始。”
从历史对比来看，需要注意的一个因素是，在过去利率大幅上升的时候，并没有出现像今天这样严重的住房供应短缺。
投资公司BCA研究公司美国资产部负责人艾琳·唐克尔(Irene Tunkel)也对《第一财经日报》表示，供应面的动态因素支撑着房地产市场。
“虽然房贷利率一直在上升，但与历史相比还是偏低的。随着个人收入的增加，按揭贷款的债务负担得到了相对控制。尽管抵押贷款支付占收入中位数的比例有所增加，但这并不是太重的负担，它们与长期平均水平一致。”唐克尔说，“目前，美国没有过度建设。相反，相对于住房总存量，新房和现房库存仍处于低点，房屋空置率处于历史低位，家庭组建速度快于房屋开工。房子的稀缺性将是房价的底部。”
鲍威尔在加息后的新闻发布会上也表示，利率和抵押贷款利率都上升了，目前的住房市场正在发生变化。他说:“(加息)对住宅投资的真正影响有多大?我不确定。对房价影响有多大?我不确定。…我的意思是，房地产市场上有大量未完工的房屋。在这些房子投入使用之前，成品房的供应量，也就是待售的成品房库存，低得惊人，处于历史最低点。因此，这仍然是一个非常紧张的市场。因此，即使利率上升，物价也可能继续上涨一段时间。”
美国人口普查局16日的数据显示，5月份，美国房屋开工数量弱于预期，下降14.4%，至15.49万套，为2021年4月以来最慢的开工速度。根据全国房地产经纪人协会(NAR)的数据，截至4月底，现有房屋的未售出库存已攀升至103万套，相当于2.2个月的销售额。根据抵押贷款公司Rocket Mortgage的说法，一般来说，当供应能够满足六个月以上的销售时，住房市场就不是“供应短缺”。
潜在首次购房者增加了660万
美国现在的人口数据也很重要。
根据房地美的数据，目前美国25岁至34岁的人口比2006年增加了18%，这意味着潜在的首次购房者增加了660万人。潜在房主的人口增长与足够的新房数量不相匹配。在可预见的未来，首次购房者的旺盛需求可以持续。
至于房贷利率对房价的影响，房地美的研究估计，利率每提高1个百分点，房价增长将放缓4至6个百分点，房屋销售将放缓5%左右。
但在最初的冲击之后，买家会抢在利率进一步上升之前锁定交易。如果房贷利率稳定在近期利率附近，在其他条件不变的情况下，房价增长会大幅放缓，但房价增速在全国范围内仍为正。
“如果你买了房子，你将固定住房成本的最大部分，限制未来任何租金上涨的影响，缓解你的购买力压力。”分析师古德曼表示，“即使买房的成本最初高于租房的成本，潜在的房主仍可能会购买，因为通货膨胀改变了计算结果，今天可以锁定的按揭付款比未来可能上涨的租金更具吸引力。投资者也愿意支付这笔钱，因为他们可以期待更高的租金收入，并固定他们的融资成本。”
纽约大学斯特恩商学院教授阿尔皮特·古普塔(Arpit Gupta)对此表示赞同:“对于未来的购房者来说，替代方案不仅是租房的选择，还包括选择把钱投到哪里。在过去的高通胀时期，房地产往往是比股票等其他类型投资更好的资产，也比把钱留在支票或储蓄账户要好。”
但祖对第一财经记者表示，“美国房价长期来看肯定会涨。目前，美联储的行为是为了在短期内抑制房地产市场的持续过热。在目前的半年里，首先是股市，然后是楼市。然而，这很难说是否会伤害经济。”
“现在湾区科技公司招聘减少了，跳槽的人也比上半年少了。”她说。
那么，什么时候是在美国买房的最佳时机?
鲍威尔给出了答案:“我想说，如果你是一个购房者，或者一个想买房的年轻人，你需要一点‘重置’。我们需要回到供需再次并行的阶段，通胀再次下降，抵押贷款利率再次下降。因此，这将是一个过程，在这个过程中，理想情况下，我们的工作将使住房市场稳定在一个新的位置，住房供应和信贷供应将处于一个适当的水平。”