“政策放宽后，我感觉房地产市场开始好转了。”滕旭(化名)是江苏南京建邺区一家品牌中介门店的职业经纪人。对于南京近年来持续优化调整楼市政策带来的积极影响，他颇有感触。
位于江苏省的无锡房地产市场的供应量和成交量也呈现环比上升趋势。克而瑞无锡数据显示，6月6日-12日，无锡市区商品住宅供应3.17万平方米，环比上涨151.59%。成交8.47万平方米，环比上涨42.35%。刚刚过去的5月，无锡成交量环比增长42.43%。
不过，在成交数据环比上涨的同时，无锡房地产市场内部分化也很显著。无锡经开区等热点区域更受购房者青睐，而除了无锡，杭州、苏州、南京等长三角地区热点城市的“冷热不均”情况也在引起市场关注。
多位房地产业内人士在接受《第一财经日报》采访时表示，各类楼市调控新政发挥作用还需要较长时间，长三角地区部分热点城市率先回暖的可能性较大。克而瑞研究中心也认为，长三角地区拥有“民富”的坚实基础，“领先经济发展的战略定位也让我们对楼市短期复苏保持信心”。
楼市呈现“冷热不均”
滕旭对南京房地产率先回暖的感受也得到了数据的印证。据同策研究中心统计，由于政策的改善，南京5月住宅成交5412套，虽然同比下跌54%，但环比上涨14%。成交均价29692元/平方米，同比下跌4%，环比下跌6%。
此外，在二手房市场，据克而瑞研究中心最新统计，2022年第24周(6月6日~ 12日)，南京二手房成交面积17.2万平方米，环比上涨45%，同比下跌32%。“市场规模有所回升，创年内新高。”
在房地产业内人士看来，南京楼市近期略有回暖，很大程度上得益于当地的楼市调整政策。仅5月份，南京楼市政策就迎来多项调整，包括预售商品房销售时限由之前的“产权证三年”调整为“合同备案日三年”。
不仅如此，近日多家媒体报道，非南京户籍人员在当地缴纳6个月社保即可开具购房证明。而南京房地产业内人士也告诉记者，南京近期确实出台了相关政策，外地户籍购房者的问询量也开始明显增多。
除了南京，杭州的房地产市场最近也有回暖迹象。透明售房网数据显示，5月17日杭州楼市政策优化调整后，当地二手房市场开始放量，交易活跃度逐渐上升。今年5月，杭州二手房成交4800多套，是今年以来成交最高的一个月。过去五周的成交量也在逐渐回升。
新房市场呈现出供销两旺的下降趋势。杭州RealData数据显示，5月杭州新房供应量减少，同比和环比分别下降59.2%和15.1%;新房成交6505套，同比下降83.0%，环比下降9.1%。
值得注意的是，除南京、杭州两个省会城市外，长三角多个二三线城市的房地产市场仍需进一步回暖。来自天下的统计数据显示，5月宁波新房成交2820套，环比下降28.32%，同比下降74.49%。成交面积33.8万平方米，环比下降28.3%，同比下降74.19%。
房地产业内人士表示，虽然同处经济发达的长三角地区，但不同城市受自身经济发展水平、疫情等多重因素影响，也会导致楼市发展不一。“未来，长三角区域内楼市的发展和分化可能依然存在。”
热点更受欢迎。
除了不同城市之间楼市“冷热不均”的表现，同一城市不同板块之间的楼市热度也有所不同，热点更受购房者青睐。
克而瑞苏州数据显示，5月份(截至5月29日)，苏州市区商品房供应面积约55.51万平方米，环比增长120.64%，同比下降25.55%。住宅成交面积约50.81万平方米，同比减少47.59万平方米。
“总体来看，苏州楼市成交量呈现缓慢攀升态势，分化现象持续。核心区域产品优质的高端改善型物业受到市场青睐，产品无明显优势的外围板块物业很难被解构。”据柯睿苏州分析，5月9日苏州楼市政策优化调整后，当地各大板块表现明显分化。“吴中/吴江太湖新城、科技城、高铁新城的市场预期普遍向好，都加快了销售节奏，同时表现不俗。”
记者梳理发现，5月份苏州高端改善盘和高性价比盘更受本地购房者欢迎。韩毅智库也分析称，“苏州高新区狮山板块的优质楼盘，头部价值板块，吴江区芜湖、盛泽板块的性价比楼盘，都是可圈可点的”。
以位于吴江区盛泽经济开发区的新城十里锦绣项目为例，相关数据显示，今年1-5月期间，该楼盘销售套数和销售面积均居苏州首位。苏州房地产业内人士告诉记者，新城十里锦绣项目是总价适中的现房，在苏州调整优化楼市政策之前就受到刚需购房者的青睐。
此前，“新城十里锦绣项目”因性价比优势突出，受到刚需和外地客户的青睐，但受到“连续两年社保”要求的制约。购房门槛大幅降低后，实现了网签，使得成交数据亮眼。”韩毅智囊团也这样分析道。
此外，在属于苏南板块的无锡，当地经济开发区等区域的高端项目也颇受购房者关注。
克而瑞无锡数据显示，6月6日-12日期间，无锡商品住宅市场呈现量价齐升的态势。在嘉里无锡发布的无锡商品房项目销售金额TOP10榜单中，来自无锡经开区的项目占据四席，其中御景天玺和于越天成分别位列第一和第二，销售套数分别为47套和43套，销售均价超过3万元/平方米。
无锡房地产业内人士向记者分析，无锡的房地产市场处于分化状态，吴昕区、惠山区等部分楼盘可以打八五折，而经开区只打九四折到九七折。“经济开发区是无锡市的核心区域。虽然项目单价贵，面积太大，但还是受到有改善需求的购房者的欢迎。”
利好政策不断释放。
在“房不炒、因城施策”等政策的引导下，随着各地楼市政策的不断调整优化，长三角地区的楼市可能会率先“回暖”。
柯睿研究中心认为，“随着各城市复工复产，在积压的购房需求集中释放下，率先实现楼市回暖的可能性较大。事实上，长三角地区绝大多数城市都是财富藏于民间的传统城市，这一点可以单独从金融方面或者结合房地产行业来论证”。
“上海、杭州、南京、宁波、合肥等一线城市有望在今年第三季度率先回暖。”克而瑞研究中心进一步分析，苏州、无锡、常州、温州、嘉兴等强二三线城市将在第一梯队之后，于2022年第四季度迎来轮动复苏。
无独有偶，6月8日，由邢正地产和韩毅智库发起的“长三角市场在线分享会”上，有房地产行业专家表示，6月份南京等地房地产市场有望进一步回暖。“预计6月南京将有35个楼盘、500多套新房投入市场。因此，考虑到南京现阶段的楼市政策利好，我们认为6月份市场将进一步回暖。”
合肥一家房地产营销公司负责人也告诉记者，虽然合肥的房地产市场出现了一定程度的分化趋势，但合肥的新房市场整体上还是比较健康的，新房库存去化周期只有4 ~ 6个月。“在今年首轮集中供地中，合肥土地市场的表现也是优异的，看好合肥楼市未来的走向。”
楼市回暖过程中，房企应采取哪些措施?
“房企和消费者一样，也是持观望态度。现在，我们更需要面对的是生存能力的问题。”长三角某城市一位房地产业内人士向记者分析，在目前的形势下，房企未来将更多地聚焦于长三角地区的一些核心城市或区域，追求利润端的业绩，而不是一味追求规模。
克而瑞研究中心分析认为，“从中长期来看，房企的经营逻辑将加速转型，不再追求高杠杆发展和高规模增长，而是更加注重保持稳定的利润率和提高经营效率。未来房企也将更加注重业务运营的发展，坚持长期原则，提升综合实力”。