最近，北京、上海、广州、深圳等一线城市的抵押贷款利率下调，引起了人们的关注。在此之前，中国100多个城市的银行已经独立降低了抵押贷款利率，抵押贷款减少已经成为一种常见的现象。
业内人士表示，这一轮抵押贷款利率的降低是为了降低居民的债务成本，支持合理的住房需求，刺激消费者需求，然后稳定经济增长，确保和改善人民的福祉。地方政府应坚持不投机住房的定位，继续完善差异化住房信贷政策，支持刚性和改善住房需求，共同促进房地产市场稳定健康发展。
如何运行定价机制。
贷款市场报价利率(LPR)与本轮房贷利率下调密切相关。
一方面，目前99%的抵押贷款利率与5年以上的LPR有关，前者是由于后者的变化。另一方面，抵押贷款利率有三层定价机制，每层的变化可能会导致具体利率的变化。中国人民银行相关负责人最近表示：确定个人住房贷款利率和首付比例，采用全国、城市和银行的三层定价机制。
定价机制是如何运作的?首先，监管机构在国家一级提供了一个底部。此前，第一套住房和第二套住房利率的底部为5年以上的LPR，5年以上的LPR为60个基点;5月15日，监管部门联合发知，第一套住房利率的底部降至5年以上LPR20个基点，第二套住房暂时保持不变。其次，各城市坚持城市政策原则，决定在国家底部的基础上增加多少个基点或不增加，作为城市的底部;最后，银行决定在城市底部的基础上增加多少个基点或不增加。
可以看出，这一轮抵押贷款利率下调有两个主要原因：第一，LPR下调5年以上，抵押贷款利率下降。5月20日，5年以上的LPR从4.6%下降到4.45%。中国民生银行首席研究员温斌表示：这一次，LPR报价首次只下调了5年以上的品种。这种结构性‘降息’将对稳定信贷总量和提振中长期信贷需求起到积极作用。。第二，根据当地实际情况，各城市和银行将在不突破国家利率下限的情况下大幅增加适度调整，部分城市的调整幅度超过100个基点。
城市一二三线不同。
虽然抵押贷款利率普遍下调，但一、二、三线城市下调的主要原因是下调幅度差异较大，需要具体分析因城市而异。
观察北京、上海、广州、深圳等一线城市，抵押贷款利率下调的主要原因是LPR在5年期以上下降，原增加幅度没有明显变化。其中，北京首套住房利率从5.15%降至5%，第二套住房利率从5.65%降至5.5%，下调15个基点，与5年期以上LPR下降幅度一致;上海部分银行首套住房利率从4.95%降至4.8%，第二套住房贷款利率从5.65%降至5.5%;在广州，深圳的首套住房利率分别降至最低4.45%和4.75%，这与不同的银行不同。
为什么一线城市的抵押贷款利率没有大幅下降?这与房地产市场的供求关系有关。最新数据显示，无论是环比还是同比，4月份一线城市新建商品房的销售价格和二手房的销售价格都有所上升。从环比来看，一线城市新建商品房的销售价格上涨了0.2%，比上个月下降了0.1个百分点;二手房的销售价格上涨了0.4%，与上个月相同。国家统计局城市部首席统计师绳国庆节表示，从同比角度来看，新建商品房的二手房销售价格分别上涨了3.9%和2.4%，比上降了0.4个百分点。
相比之下，二三线城市的住房需求最近有所减弱，主要有两个原因。第一，由于新冠肺炎疫情的持续影响，许多市场参与者非常困难，居民预期收入下降，市场需求减弱;其次，一些二线城市实施的第一套住房利率较高，有些甚至超过6%，这在一定程度上影响了购房者的需求。为此，一些二、三线城市最近在遵守国家利率下限的基础上，大幅降低了当地抵押贷款利率。壳牌研究所最近发布的一份报告显示，郑州、无锡、绵阳、眉山、新乡等首批房屋的主流贷款利率下降了150多个基点，与2021年的高点相比。
对合理住房需求的支持。
4月底召开的中共中央政治局会议指出，地方政府将从当地实际情况出发，改善房地产政策，支持刚性和改善的住房需求。稳定增长、稳定市场、确保就业的研讨会指出，应稳定土地价格，稳定房价，支持居民合理的住房需求，保持房地产市场的稳定和健康发展。
目前，有必要降低居民的债务成本。对于股票住房贷款，LPR的下降超过5年将减少抵押贷款的成本，这有利于稳定房地产市场预期，促进房地产销售。与此同时，债务成本的降低也有助于促进居民消费者需求的增长。文斌说。
复旦大学金融研究所兼职研究员董希淼表示：预计大多数银行将大幅降低抵押贷款利率，以更好地满足居民的购房消费需求。，认为，在经济下行压力大、信贷需求有效性不足的情况下，住房贷款很可能再次成为各银行的优质信贷资产，这将加剧住房贷款市场的竞争。
值得注意的是，为了更好地满足买家合理的住房需求，我们必须实施差异化的住房信贷政策，以稳定土地价格、房价和预期目标。对于住房去库存周期较长的城市，可以适度增加政策调整的力度和步伐。董希苗表示，对于购房消费需求相对充足、房价预期上涨的城市，政策调整的方向和目标应该是维持房地产市场的良性循环，进一步减轻住房消费负担，牢牢把握住房不投机的定位。