上海易居(博客)房地产研究院发布的最新《2022年房地产上市公司评估研究报告》(以下简称《报告》)显示，房地产行业十大上市房地产企业的排名发生了很大变化。其中，万科继续排名第一;保利发展，中国海外发展排名第二和第三，与去年相比，排名提高;碧桂园排名第四;华润置地、龙湖集团、招商蛇口、新城控股分别排名第五、第六、第七、第八，与去年相比排名提高;金地集团和徐汇控股集团排名第九和第十，2022年进入新的前十名。
据了解，此次评估研究对象为上海和深圳上市房地产企业94家，香港上市房地产企业60家，海外上市房地产企业1家，共155家。与2021年相比，包括评估在内的上市公司总数减少了40家。新增3家，其中1家是2021年新上市的房地产企业。排除43家，排除原因，包括企业经营风险，逐步退出房地产行业。
从核心评价指标来看，2021年度上市房地产企业平均资产总额为1549.12亿元，较上年有所下降，房地产开发平均收入为294.79亿元，略高于上年;在盈利能力方面，绝对指数净利润平均值为25.19亿元，相对指数净资产平均收益率为3.04%，均比上年大幅下降;在偿债指数方面，净负债率平均下降7.39个百分点至87.68%;业务效率稳步上升，总资产周转率和平均库存周转率较上年略有上升。
总体而言，上市房企呈现出以下发展特点：
首先，从资本市场的角度来看，房地产指数下跌，盈利能力下降。根据该报告，根据2021年12月31日的收盘价，申万房地产指数全年下跌12.94%，在上海和深圳300指数中下跌7.74个百分点，在申万28个一级行业中排名垫底。恒生中国内地房地产指数全年下跌30.61%，在恒生中国100指数中下跌9.48个百分点。总体而言，两地房地产板块的走势明显弱于市场。
2021年，上市房地产企业的每股平均收益率有所下降。受市场寒冷趋势和成本增加的影响，房地产企业的利润空间有所缩小。估值水平也延续了近年来的下降趋势。2021年，上市房地产企业的市盈率和市盈率指数低于整个市场的平均水平。与此同时，上市房地产企业的盈利能力下降，导致房地产企业股息下降。
第二，从经营规模来看，行业规模增长率持续放缓，近五年来总资产平均增长率首次为负值。2021年，中国商品房销售面积达到17.9亿平方米，同比增长1.9%，商品房销售额达到18.2万亿元，同比增长4.8%。总体而言，在住房不投机和三稳政策的影响下，虽然行业整体规模略有上升，但增速继续放缓。
2021年，上市房地产企业平均资产总额为1549.12亿元，同比下降1.82%;净资产平均值为365.14亿元，同比增长8.38%;房地产开发业务平均收入为294.79亿元，同比增长7.21%;平均营业利润为42.81亿元，同比下降18.41%。在增长率方面，除房地产开发业务收入增长率保持上升外，净资产平均增长率较2021年有所下降，而总资产平均营业利润为负增长。
第三，从债务偿还能力的角度来看，监管已经取得了初步的成果，房地产企业更加重视现金管理。2021年，在三条红线和房地产贷款集中度等多项政策下，融资环境收紧，特别是在2021年第三季度。然后进入第四季度，许多部门为维护房地产市场的健康发展，促进良性循环，防范和化解房地产行业的风险而进行了密集的呼声。
报告显示，在长期偿债能力方面，2021年上市房地产企业扣除预付款后的平均资产负债率为61.62%，同比下降2.09%;平均净负债率为87.68%，比上年下降7.39个百分点。
就短期偿债能力而言，2021年，上市房地产企业的平均流动比为1.66，速动比为0.65。与去年相比，两者基本上保持稳定。现金短期债务比中位数为1.33，比去年增加了2.31个百分点，短期债务偿还能力有所提高。
2021年，整个行业控制了债务，并承受着巨大的去杠杆化压力。即使是房地产企业的龙头企业也需要始终关注债务规模、还款期限和现金流管理。
第四，从盈利能力的角度来看，上市房地产企业的盈利空间已经缩小。2021年，上市房地产企业平均营业利润为42.81亿元，同比下降18.41%;平均净利润为25.19亿元，同比下降21.70%;净资产平均收益率为3.04%，较上年下降5.7%;总资产平均收益率为2.65%，较上年下降0.97个百分点。
简而言之，2021年，与2020年相比，上市房地产企业的盈利能力指标有所下降，整体盈利能力也有所下降。
第五，从增长能力的角度来看，收入规模略有增加，净利润下降。2021年，上市房地产企业的房地产开发业务收入、营业收入和净资产规模均有所增长，净利润规模有所下降。
具体而言，房地产开发业务平均收入同比增长7.21%，增长率较上年增长5.37个百分点;平均营业收入同比增长10.81%，增长率较上年下降4.59个百分点;平均净利润同比下降21.69%;平均净资产规模同比增长8.38%，增长率较上年下降5.38个百分点。
第六，从运营效率的角度来看，运营效率稳步上升，库存增长率持续下降。2021年，上市房地产企业的业务效率指数继续稳步上升，库存周转率、流动资产周转率和总资产周转率均分别为0.40、0.30和0.21，与2020年相比，这三个指标均略有上升。
报告显示，2021年度上市房地产企业平均存货价值同比增长5.57%，增长率下降9.23个百分点。2021年，房地产企业走化面临一定压力。从存货集中度来看，十大上市房地产企业总存货占比约43%，三十大房地产企业占比74%，五十大房地产企业占比86%。与2020年相比，上市房地产企业集中度趋势加强。
第七，从创新能力的角度来看，随着行业发展模式的转变，房地产企业逐渐回归产品生活的本质，注重多元化的业务发展，成为管理红利的新力量。
越来越多的上市房地产企业开始迭代升级产品，促进产品和服务能力的不断升级，不断加强客户满意度管理，同时在技术授权和数字应用方面继续创新。
此外，为了扩大收入，上市房地产企业开始努力探索各种利润渠道，努力寻找发展的第二个增长曲线。目前，由于物业管理行业现金流稳定，集中度低，增长空间大，已得到资本市场的广泛认可。
简而言之，在这一波政策周期波动中，上市房地产企业的盈利能力虽然表现出下降趋势，但其运营效率稳步上升。房地产行业规模的增长率持续放缓，表明政策调控杠杆已经取得初步成效。
随着2022年房地产稳定政策的不断出台，将最大限度地促进房地产行业的稳定健康发展。在新时代，上市房地产企业应从自身出发，精细管理，积极创新，适应资本结构、融资模式和融资规模的新发展阶段，更好地满足市场需求。在未来一段时间内，降低杠杆率和风险防范仍然是中国房地产企业的一项重要任务。