我们的房地产市场今年令许多人感到惊讶，尤其是墨尔本和悉尼的房地产市场，但现在房地产周期的这一上升阶段已经持续了四年多，而且价格如此之高，未来将如何发展，尤其是随着银行是否继续拧紧贷款的螺丝?
当Metropole房地产策略师首席执行官Michael Yardney 回忆起自己的记忆，以了解他可以从过去的房地产周期中学到什么教训时，他意识到，他可能从犯下的许多错误中学到的知识多于从获得的东西中学到的东西对。
现在，本身就有一个很重要的教训!无论如何……这是Yardney希望在投资历程中早些时候学到的4个关键教训：
首先， 经济和我们的房地产市场是周期性变化的。
这些周期背后的主要原因是我们是人类，并且倾向于分享他人的普遍乐观或悲观情绪。
澳大利亚财产周期持续7至10年是一个普遍的谬论。它们的时长各不相同，并受到众多社会和经济因素的影响，然后，政府有时会通过改变经济政策或利率来延长或缩短周期。
例如，当前的房地产周期正在延长一段历史低利率。然而，据我观察，投资市场经常“超调”。就是说，它们的动作超出了基本影响似乎所需要的变化，无论是在向上还是向下。
以珀斯房地产市场为例，该市场在最近的矿业繁荣时期经历了显着增长(超过其基本面)。现在，房价已从珀斯的市场峰值下跌了20%，并且有可能进一步下跌。
市场通常对周期的阶段是错误的。
“人群心理”通常会影响人们的投资决策。
当所有的厄运和忧郁情绪都在周期的底部附近出现时，在周期的高峰期附近，投资者往往最乐观，而当他们应该最谨慎，最悲观时，他们则是最悲观的。最小的缺点。
市场情绪是房地产周期的主要驱动力之一，也是我们的市场反应过度，繁荣时期过度冲高，衰退期间过于低迷的原因之一。
请记住，每一次房地产繁荣都使我们为下一次低迷做好准备，就像每一次低迷都为下一次高涨奠定了基础一样。
没有一个房地产市场
虽然许多人对“房地产市场”一概而论，但澳大利亚各地有许多子市场。
事实是，每个州都处于其自身财产周期的不同阶段，并且在每个州内，市场按地理位置，价格点和财产类型进行细分。
例如，高端市场的表现将与新购房者市场或投资者市场或中位数价格的既有房地产部门的表现不同。
尽管布里斯班和墨尔本的CBD高层公寓供不应求，但与中环郊区市场上的房地产相比，正在寻找房屋的购房者更多。
我们需要考虑X因子
当大多数澳大利亚人在这里谈论“ X要素”时，他们会想到电视上的才能秀。但是，在经济预测不太那么闪亮的世界中也谈到了“ X因子”。
当无法预料的事件或情况将他们所有精心制定的预测推翻时，经济学家将其称为“ X因子”。最近，金融学教授兼作家纳西姆·尼古拉斯·塔莱布(Nassim Nicholas Taleb)推广了“ 黑天鹅事件 ”一词，原因是这些偏离预期。
亚德尼指出，他是多年前杰出的经济学评论员唐·斯塔默(Don Stammer)博士曾经尝试并预测如今已经停产的《 BRW》杂志一月份版中的“ X因子”的时候，他首次提出了这一概念。
当然，根据定义，X因子是无法预料的，因此您无法真正预测它。但这是他曾经玩过的小游戏，然后在12个月后回顾了他的预言。
这是我很多年前也从事的游戏，多年来玩得很开心。
这些X因子可以是负面的(2008年全球金融危机的后果)或正面的(2010-12年中国驱动的资源繁荣)，并且可以是本地的或来自国外的(2008年的美国次贷危机)。
2016年的十大因素之一是利率如何降至历史低位。不久之前，大多数经济学家都期望利率会上升
这些X因素影响着整个经济，当然也影响着我们的房地产市场，但是我们的房地产市场也有自己的特定X因子-不可预见的事件会影响最佳计划和预测，例如APRA对银行贷款的空前限制。
因此，从长远角度看待经济和我们的房地产市场固然重要，但您还需要通过仅持有在多个房地产市场上分散经营的一流资产并保持耐心来考虑不确定性和意外情况。
试图预测X因子是徒劳的：如果可以预测的话，它不是X因子，但让我们看一看Stammer博士过去的主要X因子清单，他现在为《澳大利亚人》撰稿。
2015年–欧洲负利率
2014年中东严重紧张局势下油价暴跌
2013年对美国中央银行“缩减”债券购买的困惑
2012年投资者寻求收益的程度
2011年 欧洲政府债务持续存在的问题
2010年 欧洲政府债务危机开始
2009年 ，尽管有全球金融危机，我们的经济仍具有韧性
2008 年银行体系几乎崩溃
2006 退休金的重大变化
2004 石油价格持续上涨
2001年 9月11日恐怖袭击
1997年 亚洲金融危机
1991年 通胀持续崩溃
1990年 伊拉克入侵科威特
1989年 共产主义崩溃
1988年 黑色星期一，世界经济蓬勃发展
1987年 黑色星期一股价暴跌
1986年 “香蕉共和国”，保罗·基廷(Paul Keating)评论
1985年 MX导弹危机后$ A崩溃
1983 澳大利亚元自由流通
现在该轮到您玩游戏并预测来年的X因子了。