“短期来看，市场已经触底，但复苏是一个缓慢而温和的过程。”在6月底召开的股东大会上，万科董事会主席郁亮描述了当前的房地产市场形势。随即，房企6月份的销售表现印证了他的判断。
6月30日，第三方市场机构嘉里发布的销售数据显示，2022年上半年，百强房企累计销售成交金额同比下降50.3%，与前两个月基本持平，整体市场垫底。不过分解成月度数据，销量也处于修复状态。仅6月份，百强房企实现销售营业额7329.7亿元，同比下降43%，较4、5月份近60%的降幅明显收窄。
在一些城市，政策释放的友善取得了成效。同时，二手房市场已经触底企稳，市场悲观情绪有所收敛。然而，城市和企业之间的分化更加强烈。有些项目卖得很火，有些项目却依然被冷落，尤其是属于爆雷房企的项目，几乎被购房者无情抛弃。
房地产市场开始收复失地。
从单个数据来看，房企销售情况出现阶段性好转。
据克而瑞统计，前5个月TOP20房企销售额同比降幅轻松超过50%。6月，半数房企同比降幅缩小至40%以内。尤其值得注意的是，6月份有5项同比数据转正，滨江集团、法华股份、越秀地产同比增速分别为28%、42%、108%。
华东房企一位内部人士告诉第一财经，2021年6月是整个房地产行业的销售最高点。在去年同期的高基数下，集团当月仍有较大幅度的同比下滑，但“环比表现强于市场预期。”
克而瑞数据显示，百强房企销售成交单月业绩规模环比增长61.2%，远超5月5.6%的增幅，连续两个月为正。
多位接受采访的房地产业内人士向记者传递了一个一致的信号:“我们6月份过得很好，有一次大甩卖。”
环比表现的趋势更清楚地反映了最近房屋销售的变化。
这一趋势变化也可以从市场布局广泛的头部房企身上得到印证。第一财经记者对比2022年上半年销售数据发现，2月份碧桂园、万科、保利的环比跌幅约为-11%，4月份跌幅扩大至-20%以上，5月份则掉头向下上涨。直到6月份，万科、保利的环比销售额增长了34%左右，碧桂园也增长了20%以上。
房企销售的好转符合市场层面的修复节奏。克而瑞数据显示，6月份，重点30城成交面积环比上涨31%，同比跌幅收窄至38%。其中，一线城市市场抗跌性最强，成交量环比增长85%，同比跌幅收窄至17%;26个二三线城市市场整体企稳，成交环比增长24%。
其中长三角地区市场更为灵活，上海住房需求得到补充。6月上海新盘平均率高达85%，“日光盘”占比近70%;苏州、南京等城市成交量环比增长超三成。
有苏州房地产业内人士告诉记者，成交确实有回暖迹象。“6月份，案例领域的成交基本上涨了三分之一。”除了过去积压成交的集中释放，太湖新城等板块限价上涨，也推动了成交表现。
同时，随着限售、限购等调控政策的松动，苏州二手房市场也在企稳。截至6月26日，苏州二手房成交量环比上涨超四成。"二手房有望达到去年6月的水平."上述苏州市场人士表示。
苏州的二手房市场表现，可能是国内很多城市的缩影。RealData数据显示，在各大城市降低首付、取消房贷认定、下调房贷利率等城市政策背景下，5月和6月，贝壳50城二手房成交量连续上涨，涨幅分别为14%和25%。
其中，南通、合肥等长三角城市群城市市场率先复苏;大湾区的深莞等城市增长势头明显，酝酿着底部复苏的力量;太原、石家庄和贵阳上半年二手房成交量同比增长。
“二手房的上涨会推动新房的上涨，这在一定程度上是新房回暖的前兆。”一位第三方房地产市场分析师向记者指出。
上述华东房企内部人士也表示，“6月份一二线城市回暖明显，三四线城市还需要时间，五六线会更难。”
虽然区域表现不一，但业内对房地产行业接下来的表现仍有预期。“最糟糕的应该是第二季度。”一位长期跟踪房地产行业的投行人士认为。
政策制定仍有空间。
楼市回暖与各地密集出台的政策松绑紧密相连。可以说，2022年上半年的楼市调控政策遍地开花，打开的“工具箱”的丰富程度远超2021年。
据中国指数研究院监测，上半年超180个省市优化调整房地产政策，政策出台近500次。这两个月由于城市政策加速，城市明显向二线城市扩张。
房地产业作为国民经济的支柱产业，稳定健康发展，意义重大。“稳”的含义是扭转持续半年的市场下行趋势，为合理的购房需求释放提供空间，打破一些不再符合当前市场的政策限制。
4月29日召开的中央政治局会议，被业界视为今年楼市调控的重要分界点。在广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李看来，在此之前，楼市政策处于非热点城市小打小闹、热点城市边缘游走的阶段。会后救市政策明显加大，力度也在加大。
5月以来，部分城市开始出台稳定经济的措施，楼市松绑政策密集发布。“工具箱”的内容包括降低房贷利率、降低首付比例、公积金利好、放宽/取消限售、放宽/取消限购、住房补贴、支持多子女家庭购房、落户放宽、房票、以租代购。
5月20日，央行定向降息，是今年调控的又一个重要节点。牺牲了全国性的救市政策。由于5年期LPR基准和首套房利率的下降，市场情绪确实得到了一定程度的提振。比如救市力度大的郑州，一揽子调控政策出台后，市场表现立竿见影。
目前楼市部分回暖，但离真正的全面繁荣还有差距。特别是一些根本性的慢性病，至今还没有找到合适的解药。比如房企资金问题依然严峻，企业投资不足，购房者观望情绪严重。
不过，在分析人士看来，目前房地产的政策环境仍在收紧。如果不能有效提振市场，工具箱里还有选择的余地。
诸葛研究院的研究报告认为，虽然此轮政策覆盖城市范围广，调控频率频繁，但都是在前几轮严控的基础上略有松动，政策门槛仍处于比以前更严的阶段。比如目前还有40个左右的城市限购限售，一线城市没有调整限购。
智投首席经济学家、研究院院长连平近日也发文称，2012-2013年和2014-2016年期间，房贷利率分别下调了最多142bp和244bp。2022年一季度末，个人住房贷款加权平均利率有所下调，但仅比去年底的高点低14bp。在放松限购限贷层面，只有三四线城市和个别二线城市出台了相关政策，国家层面没有政策。
连平表示，2021年至今的下行周期中，房地产调控放松仍以地方政府为主，国家层面只有央行下调了房贷利率下限。在“房住不炒”的原则下，房地产政策将坚持“因城施策”。预计本轮政策放松将在2014-2015年和2018-2019年之间。
中泰证券认为，在疫情对推盘影响逐步消除的背景下，房地产调控政策的持续宽松将带来需求端的持续改善。但由于土地市场拿地下滑，重点区域库存有限，市场回暖速度慢于历史周期。与历史上的V型复苏过程相比，本轮将呈现“勾形”复苏。
房企的日子还在煎熬。
市场回暖，但房地产企业的状态似乎并没有明显好转，资金焦虑依然压迫着大部分企业和员工。
目前多方数据显示，6月新房市场出现修复迹象。5月份，有5家上市房企演示发债。然而，民营房企的整体情况依然不容乐观，拿地开发没钱已经成为普遍现象。房企员工自然没事干，等着下岗。
“6月30日对房地产开发商来说是不安的一天。以前需要年中业绩盘点，现在谁也不知道裁员会不会发生在他们身上。”PG One是上海当地一家老牌房地产公司的员工，该公司在6月中旬宣布开启“630裁员”。
他在PG One从事房地产行业十几年了。在过去的一年里，虽然收入大幅缩水，但他很庆幸自己还有一份工作。最近房地产行业裁员又开始了，王皓总觉得自己迟早会被“优化”。
苏文是另一家总部设在上海的福建房企的员工。公司早就不拿地了。最近，负面传闻不断，苏文预计将“裁员630人”。
近日，苏文收到已离职的前同事发来的微信:“各大房企即将裁员630人，仅华东地区就确认有4家房企。如有赔偿问题，欢迎咨询我，可以接受有偿委托。”苏文感叹他以前同事的新副业太荒谬了。
从去年下半年开始，房企资金饥渴，已经持续了近一年。这个症结拖累了房地产产业链的正常运转，从拿地规模、建设进度、偿债计划、人情付出等各个环节都受到了不同程度的冲击。
比如在投资拿地方面，上半年集中试点供地的22个城市全部完成了第一批二级供地，很多城市的第二轮供地也已经启动。大部分民企仍缺席竞拍，深圳、南京、苏州存在“民企零拿地”的情况。
在建设进度上，据克而瑞统计，截至2022年一季度末，去年出让的前23批土地开工率分别为37%、16%、3%。去年集中供地的22个城市共出让2111宗地块，实际开工的项目仅占21%。
作为资金密集型行业，过去房企高度依赖杠杆扩张，但债是要还的。在债务高峰之时，房企的偿债现状已经成为一地鸡毛。根据CICC的数据，今年前5个月有25只国内房地产债券展期。克而瑞数据显示，今年6-7月，200家核心房企境内外债券到期规模合计1755亿元，其中民营企业到期债务占比67%。
截至目前，已有近30家矿爆房企公开宣布债务违约。虽然都说要“积极自救”，但目前效果有限，大部分其实已经平躺在“ICU病床”上了。虽然躺着可以暂时还债，但是副作用同样难以承受。最直接的后果是打击消费者对楼市的信心。公司销售额一落千丈，经营的现金流入几乎停滞，真的让公司陷入了恶性循环。
今年上半年，虽然国内有5家示范民营企业发债，但更多急需资金的民营房企无法获得类似的机会，不得不寻找更贵的钱来解决当前的危机。比如6月24日，雅居乐宣布通过夹层融资获得8.94亿港元，利息成本高达20%。
对于现在很多民营房企来说，高息借钱无异于饮鸩止渴，但如果现在不喝这种毒酒，马上就会渴死。更重要的是，已经爆仓的房企已经没有高息借贷的机会了。随着市场的好转，部分房企开始通过资产处置慢慢回血，而部分负债高企、资产质量有限的房企将无法实现自我救赎。
郁亮在日前的股东大会上表示，中国目前的人口状况、人口结构、收入水平以及国家对行业的指导方针都发生了很大的变化，行业要进入新的发展阶段。所以，房企不能再按照过去的逻辑，期望回到过去巅峰的数据和规模。
郁亮认为，房地产市场已经触底，但房企很难期待再次出现“V型反转”，未来市场更有可能是“L型”。去年全国商品房销售额接近18万亿元。房地产行业进入新的发展阶段后，规模大概会保持在10万亿元。接下来，房地产公司能做的就是在10万亿的市场中寻找机会。不管前面的路有多难，他们只有走下去，才会走在前面。