“十五”期间，完善住房市场体系和住房保障体系，加快高端市场和低端保障性住房体系建设再次被提上日程。2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁房的意见》，首次提出鼓励非住宅存量房“改建为保障性租赁房”。
长租公寓以传统商业地产运营模式运营，采用自持土地开发或楼租改造。相比之下，它是一种分散的出租形式，主要依靠户主房屋的整合进行重新装修管理。在国家政策提倡租售并举、租购并举、租购同权的背景下，是住房租赁市场的一个重要发展点。
2022年，全国高校毕业生预计1076万人，规模和增量均创历史新高。那么长租公寓将如何服务这些生活在大城市的“普通青年”?
本报告的研究重点是具有公共空间、专业品牌运营管理、商业化运营的长租公寓(为了区分起见，后面有时会强调“集中式长租公寓”)，但不包括以自如、廉租房、政府主导的公租房为代表的分散式品牌，以及两室及以上的长租公寓(其租赁模式类似于合租或整租后的公司宿舍)。
明确了“长租公寓”的定义之后，接下来就要回答一个在市场发展报告中经常被忽略，但在现实中却极为普遍的不平等现象——为什么长租公寓虽然前景光明，却不是租客的首选?这种差距背后反映了怎样的城市生活困境?
调查:大城市年轻人普遍不偏好长租公寓。
长租公寓作为一种新兴时尚的居住形式，确实受到一些年轻人的喜爱。珊珊，家住宝龙公寓(无印良品设计)，看重长租公寓的房间续租，品牌内部简洁美观。此外，无印良品的公寓面积略大于普通长租公寓，与小型一居室公寓的面积相似。因此，即使公寓的价格等于甚至略高于工作场所周围的一居室公寓，她也更愿意住在那里。相比之下，租用普通住宅小区等传统的租房方式，确实呈现出装修参差不齐的现象。正因如此，长租公寓和分散式租房平台呈现出相同的演变趋势:通过统一重新装修，做好质量控制，让租客有稳定的心理预期。
但同样的服务模式，还是有很多人更喜欢去中心化的租房平台。原因之一是人们担心土地使用的属性(比如更容易被征用)和商业建筑的质量，更喜欢传统的房子。也有人因为工作地点周边没有长租公寓而选择合租。此外，也有因为长期住在普通房子里，“无聊想换换口味”而租住长租公寓的情况。总而言之，根据部分机构2017-2018年的统计，全国一般个人租金仍占总租房率的67%。
“中心化品牌公寓”是指本报告中的“长租公寓”，“去中心化品牌公寓”是指以自如为代表的去中心化平台租房模式。“个人普租”是指通过传统中介(如链家)或私人渠道直接向房东收取租金。
2021年夏天，《都市中国》杂志还通过问卷调查描述了生活在中国一线城市的年轻人(其中50%为26-30岁，30%为31-40岁，约20%为18-25岁)在婚姻、收入、房租/购房偏好等方面的特点，最终得出了类似的结论。
如上图所示，特大城市年轻人占未婚人口的3/4，家庭年收入10-20万超过1/3，年薪30万以下占总数的3/4。只有年薪达到30万，租房的比例才会降低。居住面积主要集中在100平米以内(含合租)，其中小于50平米的占48%。
可以明显看出，商品房和老公房占租房偏好的3/4，高于前述机构2017-2018年的调查。虽然各种行业报道将长租公寓视为广阔的市场，也有人表现出对长租公寓的偏好，愿意买房的年轻人越来越少，但实际上，年轻人的整体租房偏好仍然是个人普租、平租(虽然在媒体上常被称为长租公寓)。
那么，为什么年轻人不偏爱长租公寓呢?
原因之一:年轻人的预期租期与实际租期不符。
按照传统房屋行业或中介对“长租”的定义，一年以上为长租，一年以下为短租。如果从毕业生的行动轨迹出发，一年任期属于“骑驴找马”，如果对现有住所满意，会考虑继续居住。而且，第一年也不一定能找到心仪的工作。可以暂时选择租长租公寓或者平台短租(短租可以自由续约，但传统中介有到期才能搬家的心理预期)，这样可以通过按季度付费的方式随工作搬家。
2022年，有机构研究报告指出，由于疫情反复，约1-3个月后，43.2%的人认为可以独立租房，较疫情前比例有所上升。可以说年轻人进入社会前期的不确定性增加了。
第三年是第二道坎。如果三年找不到地方定居，有人会考虑回老家考。2-3年也是第一次换工作的高发期，居住地很可能会随着工作地点发生变化。但在目前特大城市的政策限制下，如果找到一个3年内可以落户的地方，就准备买房了。只有同级别城市的人，才可能选择长期租房，不改变户口。
长租公寓频繁换房，居住时间明显短于整体平均水平。年轻人真正需要的3年和5年两个租房周期，不是长租公寓能解决的。另一方面，在政府型公租房和廉租房的选择上，年轻人也有一个隐形成本，那就是需要一系列门槛来证明自己是“无产权或居住面积小于15平方米的人才”(以松江为例)，然后才能进入排队。如果在公租房，居住期限5年(杨浦区数据，松江区累计不超过6年)——5年后呢?
想要长期稳定居住，达到政策层面的理论价值，最终还是要靠现有住房存量。
原因二:长租公寓只是一室户的补充。
从年轻人对普通住宅的偏好可以看出，长租公寓因其独居的特性，并未被视为一室住宅的竞品。相反，它们是一居室的补充。以上海为例，通过对比它们的分布和价格，可以看出一种互斥但互补的关系。
在住户相对集中的地区，长租公寓较少。沿北内环和闹市区，即鞍山新村、延吉新村等建于80年代的居住区。陆家嘴的密度也和1992年以后浦东的发展有关，通过转移浦西人口建设早期商品房。长租公寓在松江-闵行线(左下)、嘉定(左上)、川沙-塘镇(浦东部分)占据绝对优势。这些区域以大户型公寓和大户型住宅群为主，个人租户难以消化，通常需要合租。但合租很可能面临与陌生人做邻居、生活习惯不合甚至犯罪的隐患，这对于刚毕业的年轻人来说更为敏感。所以长租公寓更有市场和分布。
研究院的研究人员对比了同地段的价格后发现，虽然有很多长租公寓，但大部分都没有官网报价和报价预订渠道，约有1/5的品牌公寓是全租的。这对于想租房的人来说并不友好。
一房价格分布不均，4000-5000元价位主要位于北城，即新静安(老闸北)、虹口、杨浦，密度较高。松江、闵行的长租公寓大大补充了小户型，泗泾部分也比较密集。五号线沿线也有显著的补充，但效果不明显。
而各大品牌的长租公寓，无论面积、地段，其实均价都堪比一居室。
图表没有拆分一居室和多居室，多居室占绝对少数。没有统计面积，也没有统计可售房源数量。
总而言之，长租公寓从一开始就不是生活在大城市的年轻人的首选，动摇不了年轻人对租住商品房和次优老公房的偏好。以上海为例，长租公寓很难通过互联网预订，只有少数平台是租客友好型的。信息不透明导致实际供应量过少，在数量上难以与房源充足的一室户竞争，在价格上与同地段的“老小”相比也不具竞争力。
城北人口密集区，一房多户，房源充足。长租只是分布在少数缺乏传统房屋的地区作为补充。但西南郊区长租公寓较多，一居室较少。“十四五”期间，松江新城将加快产城融合，与南部嘉善等地联系更加紧密，人才聚集，对居住功能的需求更加迫切。
原因三:户型小，单价贵。
长租公寓希望抢夺合租市场的，还是因为一室户房租超出预算而被迫合租的人。以上海为例。如果在价格分布图中对一室户的面积进行细化，可以看出，随着价格的上涨，户型在初期变大，但在4000-4999元价格后，实际居住面积开始减少，因为地段开始起决定性作用。而城北的性价比优势再次显现——均价4000-4999元，面积20-30平米。
如果把一个可以通过官网预订的长租公寓的租金和实际面积对比，然后叠加在一室一厅的底图上(黑点表示无数据)，会发现它的面积比同价位的“旧破小”要小，面积相等的话会贵一些。
如果统计房屋数量和面积-价格，会发现房屋数量最多的地段是20-50平米(带厨房卫生间)，向上偏离了每平米100元的基准线，大约每平米不到200元，而两端偏离相对较小，分布相对集中。所以大部分房租一个家庭大概4000-5000元。长租公寓的主力房源比一居室小，集中在10-20平米的地段，租金相差很大，从2000元到4000元不等，相差几乎一倍。
也就是说，长租公寓看似提供了“一室户型，合租价格”，但如果把房屋面积和价格分布放在地图上，就会看到价格相同但户型比一室户型小，或者价格更高户型更小，没有看上去那么划算。另外，房屋供应量较小，从上图可以看出，其面积和价格确实向左下角偏移，但向左偏移的跨度大于向下偏移的跨度，所以单位成本不降反升。
理由:利用公共设施作为溢价空间。
2021年10城市毕业生租房情况报告
显示90%以上的毕业生会租房，其中35.68%会和陌生人合租，28.11%会一个人住，26.45%会和朋友/同学/伴侣合租，占比近2/3。北京、深圳、广州租金预计超过3000元，上海为2681.8元。杨浦区毕业的话，可以自由租一个10多平米但不朝南的次卧。如果选择闵行的七宝、莘庄，可能会有一个16平米左右的主卧，更多的住宅是2000年以后较新的。如果是松江毕业的，甚至可以找到带独立卫生间的主卧，这和建在商业用地上没有燃气的长租公寓有本质区别。
到2022年，毕业生的期望值会比以前略小。全国范围内，近七成毕业生月租金低于2000元，近九成低于3000元。一年前的价格是“江浙沪城市房租预算是2000-3000档，天津、武汉、成都等新一线城市不超过2000元。”
在上述情况下，长租公寓要想和共享租房体系竞争，其实在价格上并没有优势。能溢价支付的主要是独立卫生间和定期清洁——其实分散式公寓的大部分家政费用也是维护和清洁——甚至是公共空间的各种文体设施。
根据青山周平的城市住宅“400个盒子”概念，相当一部分年轻人会在预算之外选择将社交和厨房功能“外包”给城市。所以，公共厨房、公共咖啡厅甚至公共办公区，因为使用量比较大，不属于“公摊面积”，而是客厅的延伸。
但需要注意的是，“客厅的延伸”并不意味着现在的年轻人都喜欢社区活动，也不意味着长租公寓可以通过在公共空间堆砌健身器材的方式，以“共住”的名义轻松支付溢价。MMETA- Project创始合伙人、建筑师王烁曾表示，一些长租公寓出于居住效率考虑，只在大堂设计一个公共空间，但为了表现“共住”，在大堂开角，装修健身房。但健身毕竟是一个比较私人的活动，并不只是中国家家户户都需要。专业体育馆仍然需要大厅和更衣室。陌生人来来往往谁愿意流汗?
《2021年中国城市》调查结果显示，与买房相比，租房(包括宿舍)参与社区活动呈两极分化状态，参与更频繁，完全不参与。但如果不是学校宿舍之类的熟人社区，陌生人组成的租房就更没兴趣参加社区活动了。居住面积越大越小，他们对社区活动越感兴趣，但参与频率很难找到规律。
公共生活不是年轻人考虑增加租房预算的必然因素，但室内环境是。
毕业生认为增加预算是值得的。可见，高分选项大多集中在室内设施上。资料来源:自由研究所
由于增加内部的预算是值得的，所以分散的长租公寓的报价最终是统一的:基价刚好在毕业生的心理预期之上，管理费作为“可以增加租金预算的因素”。
原因五:底价+管理费，且服务质量没有明显提升。
现在流行的底价+管理费模式主要有两个卖点:免中介费，可以按月支付，不需要合租。是为了害羞但又想有一定生活品质的人，对于不符合他们生活习惯(甚至有潜在犯罪倾向)的陌生人是不安全的。
但是，“中介费免除”并不意味着长租的成本降低。如果考虑到信用成本，我们可以看到信用成本从传统中介租房模式向平台模式的转变，以及“房东驱逐”隐患的转移。在互联网平台尚未发达的时代，传统的租房模式是“一付三”+一个月的中介费。一次要准备五个月的房租，不清楚一年后房东的态度——是涨房租还是直接把人赶出去。如果直接开车带人，就需要再准备五个月的房租，以应对下一个周期。这种令人讨厌的模式被诟病已久，促进了现在的模式。不需要交中介费，可以按月支付，解决了很多毕业生资金紧张的问题。
以前“一赔三”是房东和租客签订的信用协议，防止租客违约。这种保证陌生人信用的一次性大额支付，在日本这样的成熟国家也是常态，甚至条件更加苛刻。现在的模式相当于自己承担了一部分功劳，从直接支付到间接支付。从平台房东那里拿房子，要签5年以上的合同(“商转租”一般是10-15年)。这样做，可以获得租客的信任，保证如果真的想长期居住，不会像以前一样被房东赶走，甚至住到平台和房东签订的五年;对于房东来说，出于对中介连锁品牌的信任，知道即使这五年租客换了一个又一个，租金依然可以定期支付，也减少了后顾之忧(虽然会有要求房东降价的情况)。
那么中介费去哪了?
按照一年的全租，一个月的中介费等于月租的1/12。新模式下，管家服务费是房租的10%，一年下来是一个月房租的120%(包括维修费用，但电器正常老化率最短大致3年)。而且每年都要还，伴随着每年的租金上涨形成复利(虽然可以申请调价，但是主动权在平台手里)。
如果是传统的直租模式，房东负责更换和维修费用，但也可能会遇到一切都需要自己动手的情况。因此，租户对维护价格不太敏感。即使采用底价+管理费的模式，管理费也会被认为相当于自己雇佣保洁员和维修服务。新模式下，维护从管理费中支出，相当于返还给租客，租客对管理质量的期望更高。“签约时热情，解约时死亡”和过于频繁的更换率是最集中的点。但如果服务质量想和酒店一样，管理成本会明显上升，从而压缩利润空间，这也是部分酒店式公寓价格偏高的重要原因。而原来的利润只有5%左右(2018-2020;链家研究院2017-2018年的平均数据是8%-10%)，这对于非酒店集团的租房体系来说，实在是难以承受。
链家研究院《2017-2018集中式公寓报告》做了分散式公寓(左)和集中式长租公寓(右)的成本对比。可以看出，两套公寓的运营成本和利润加在一起相等，租金和装修成本之和分别相等。
作为李妍静青年社区(现李妍静紫如玉)的前运营者，建筑师王硕曾经对比过自由运营后早期居住的租客们感受的变化——管家服务能力的直线下降。过去的“合住”时代，管家住在空房间里，和租客的区分比较模糊。他们是“同伴”，可以将自己的经验与房客的经验相结合，解决住房问题。但是最基本的管家服务是免费提供的，管家和租客的关系变成了各自的对应物，两者之间没有交集。虽然被老租客吐槽，但这种模式运营成本更低，也更好向投资人交代。
在燕京同居期间的公共区域。图片来源:META- Studio(摄影师陈苏)
原因六:被质疑的硬件设施和价格调整
影响年轻人选择长租公寓的最大因素，除了管家服务难以满足他们的心理预期之外，还有以下几点:
最受诟病的是商业公用事业。由于长租公寓绝大多数是商业用地和酒店用地(两者在建设用地分类体系中都是B类，过去称为C类)，水电费用比民用高一倍左右，大概只有电磁炉可选，因为商业用地没有通燃气。一般来说，一线城市和新一线城市的长租公寓每月水电费200，均价400到500。冬夏季取暖、制冷、冰箱用电可能达到800元。甚至有人估计，加上商业设施和10%的服务费，长租公寓的价格可能比合租公寓高出50%。那么很多人就会用脚投票，宁愿选择分享。
第二个因素是采光，这主要是由办公楼、酒店建筑、住宅楼、宿舍楼在建筑规范上的差异决定的。住宅楼和宿舍的卧室、客厅需要直接采光，但宾馆的要求较低，只要采光系数和强度达到《民用建筑设计统一标准》中的标准即可。商业建筑改建为公寓时确实需要考虑采光——如果一些租户可以通过在现有建筑上增加采光槽来享受“墙景房”的话。如果住户分到采光不好的户型，整栋楼还有剩余日照好的房间，也可以通过补差价或交换房费的方式在内部换房。不过接下来就要看管家的素质了。
从《中国城市》的调查可以看出，无论是租房还是买房，年轻人最看重照明。
第三个因素是隔音。出于成本考虑，长租公寓的隔音效果普遍较差。民用建筑以《民用建筑隔声设计规范》为底线，使得卧室和书房的噪声限值白天可达40分贝，晚上可达30分贝。但是，没有商业建筑。如果按照住宅标准建设，对于一些开发商和平台来说，会增加装修成本，而“周转率”是促进短期利润的重要途径(后面会讨论)，所以安装隔音板的兴趣较低。
第四个因素是价格波动大，超出预期。凭借强大的互联网大数据属性，可以快速的将房源信息传播出去，李妍静某项目可以达到每天70人看房的惊人数据，保持极低的空置率。但对于数据渠道不那么发达的长租公寓运营商来说，价格取决于库存。因为集中式公寓模式和分散式公寓模式有很大的不同，每次调价都更加透明。租客一旦选择长期入住(比如一年)，决策时间长，难度大，自己入住后很难接受同户型的减租。
一方面，运营商在采访中强调服务和社区的重要性;另一方面，大量线上租客吐槽，观望，用脚投票。如此撕观点，不禁让人对“业内乐观”和各种产业发展报告产生怀疑。而且目前长租公寓的属性比较模糊，经营权不明确，经营者素质参差不齐。当城市因疫情关闭时，很可能发生大规模服务崩溃。这再次影响了租客对长租公寓的选择，加重了“长租公寓只适合短租”的认知。
更进一步的原因:土地供应增加了，但租金没有降低。
长租公寓的市场不是由真实客户的需求决定的，这听起来像是违背市场经济的行为。但背后，首先需要解决的是征地成本。
在房地产因“三条红线”而快速转型之前，有产权证的物业无论其售价还是租期，成本都一直在明显上涨。链家研究院调查的2017-2018年期间，热点城市年均增速普遍在30%以上。在市场租金小幅上涨的情况下，本已较低的租金回报率继续下降。因此，一些之前选择多线经营的房企，在2020年代采取了轻重资产配置调整的方式。以万科为例，其将收购的部分商住楼改造成泊位，以集中长租公寓的形式出租;如果是朱华旗下的城市之家，更有可能拿到集团旗下经营不善的酒店楼宇进行改造，都是轻重资产混合控股模式。首先，不会有土地所有者违约的风险，其次，这将是一个两手准备的过程。在2020年之前的长租市场，“有重资产大腿要抱”的轻资产公司往往更有竞争优势。
2020年后，土地市场发生了一些变化。受实体经济衰退影响，更多的厂房、商业写字楼闲置，这些闲置资产进入了租赁市场;房地产的下滑使人们对城市地价的提高失去信心，投资市场的萧条也使一些房产主试图将自己的工厂和商业办公室投资于租赁市场，以赚取小额但稳定的利润;以前有些投资人对长租市场5%的利润不屑一顾，现在“连最小的苍蝇都是肉”，开始对这个市场感兴趣。现在市场上的钱比以前多了，土地供应也比以前多了，政策(以北京为例)也从原来的明令禁止到现在略有放松。
但由于土地和建筑的大量供应，租金预期可能会降低，并不一定导致长租价格的降低，更多考虑的是年轻人的真实需求。据知乎了解，目前长租公寓单间投资均价为6-7万元，中档酒店(亚朵、全季)单间投资均价为10-12万元。然而，哔哩哔哩广播研究学会的沙龙指出，长期租赁公寓，无论是分散还是集中，都将在大约6年内重新装修。想要吸引年轻人，就要时刻跟上他们的审美喜好和市面上的装修时尚。所以，虽然长租公寓的单间平均投资价格少，但更频繁的循环并没有降低装修成本。而且长租公寓的最短回报周期不会低于4年，部分从业者会向酒店学习运营模式，这样投资的平均回报周期可以更接近后者的3.5-4年。
但酒店业的“长租”是以一个月为分界点，和房企的长租以一年为分界点完全不同。如果中低端品牌采用酒店运营模式，鼓励短租，那么装修成本也可以降低，不需要考虑长住的感受。
结论:穷年轻就会被市场抛弃?
该报发表分析称，随着各地以公租房和人才公寓形式出现的保障房资源不断增加，未来长租公寓市场将继续分化，逐渐趋向于以高端酒店式公寓和保障房为两大产品，白领公寓趋于衰落。
但也产生了一些隐忧——需要配合要实施的政策，但政策不“托底”怎么办?
如果商业长租公寓在低端难以竞争，普遍选择高端，而目前的保障房和人才公寓建设偏向于吸引“高端人才”以增加区域竞争力，对“普通青年”的开放门槛更高，那么那些没有名校毕业、没有从事“朝阳产业”、没有单位租房补贴的年轻人，是只选择合租公寓，还是选择比以前更稀缺的低端长租公寓?各种商业长租公寓是否还会让那些“普通年轻人”继续陷入房租占工资近一半的陷阱，甚至频繁搬家?