今年似乎又回到了2020年，国内疫情反弹。
超过30个城市紧急实施静态控制。房地产市场几乎关闭，交易加速下滑。4月份，15个静态控制城市的交易量同比下降60%，3个仍处于静态控制中的城市的交易量同比几乎减半。
迫切需要恢复房地产市场信心，稳定房地产势在必行。
为了引导房地产市场回归正常化，政策需要进一步努力，结合当前的政策内容，还有一定的房地产稳定空间。
解决房地产企业风险机制，恢复企业造血和市场信心，是政策力量的核心。
4月，城市静态控制成交量同比下降62%
自3月份以来，一些城市房地产市场再次停止，最直接的影响是交易急剧下滑。
今年4月，15个静态控制城市商品房成交面积414万平方米，创下近年来单月新低，环比下降34%，同比下降62%。
目前房地产市场还不乐观，截至5月23日，局部或全域仍有7个城市处于静态控制之下。
根据21周(5.16-5.22)的交易数据，在仍在静态控制的三个城市，新房交易面积为26万平方米，环比基本持平，同比下降47%。其中，上海房地产市场继续关闭，交易几乎为零。
2020年型反转的2020年政策。
回顾2020年的政策，自今年上半年以来，我们加强了宏观层面的调整和实施。地方政策采取了许多措施来减轻企业的压力。房地产和市政政策侧重于放松和救助。其核心是稳定经济、就业和财政。
中央货币和财政政策分阶段转向积极。今年上半年，存款准备金率下调了三次，释放了约1.75万亿元的长期资金。LPR利率两次下调，5年以上LPR累计下降15个基点。受此影响，2018年6月以来，全国平均抵押贷款利率下降，创下新低。
在无投机住房的主要基调下，加强城市主要责任的落实，允许地方政府根据疫情和地区情况，在相应政策框架内适当调整信贷等房地产政策。
一方面，地方政府将土地出让给市场，企业减压。
具体来说：
例如，上海新晋出让的涉宅用地已取消15%的自持比例要求，以减少开发难度，提高开发收益;
加大供地力度，持续增加优质土地供应;
降低土地转让门槛，推迟或分期支付土地资金，缓解西安、南昌、江门等房地产企业取得土地时的财务压力。土地投标保证金降至20%，一个月内支付50%的土地资金，最长余额不超过一年;
房地产企业随着疫情的变化，顺延竣工和交付期限，有利于调整施工进度。
另一方面，以房地产交易为重点，帮助房地产市场从供需两端稳定复苏。
具体来说：
放宽预售标准，全力支持25%以上的房地产项目投资后，放宽预售标准，全力支持企业促销，抓回款项;
适度放宽限价，新批次预售价格突破区域限价红线。例如，新批次预售价格为12.98万元/平方米，明显高于项目所在盘中兴路1号项目所在的不眠城板块限价上限;
人才新政变相放松限购，支持人才购房消费;
购房补贴，减免税费最为直接有效，人才往往享受更高的补贴标准;
例如，南宁放开公积金购买二套房，适度放宽公积金信贷政策，在一定程度上刺激居民购房消费。
在一系列政策刺激下，2020年行业V型反转，全年成交规模再创新高。
2020年上半年，商品房销售面积达到2000年以来单月最大跌幅，房地产市场从停摆到复苏。
随着救助政策的逐步实施，5月份行业逐渐走出疫情阴霾，销售面积同比由负转正。今年上半年，全国商品房销售面积累计，累计金额同比仅下降8.4%和5.4%。与第一季度相比，下降幅度标志着全国房地产市场基本实现V型反转。
此外，武汉是疫情的核心。
4月8日，武汉近一半的房地产市场重新开放了线下销售办公室，新房销售逐渐打破了僵局。随着救援政策的实施，加上国内核心城市房地产市场的变暖，武汉房地产市场在第二季度开始复苏。截至今年下半年，武汉新房交易总额达到1296万平方米，同比增长3%。
降低预售门槛，恢复房企销售造血
与2020年相比，2022年形势更加严峻，所有参与者都需要恢复信心，这需要从六个方面入手：支持企业融资，降低预售门槛，合理延长交付期限，放宽对预售资金的监管，确保项目资金的及时支付。
1.支持企业融资不抽贷、不借贷、不借贷、不借贷、不借贷、不借贷、不借贷、不借贷。
首先，对于经营暂时遇到困难的企业，不要盲目抽取贷款贷、压贷，支持企业保持资金链稳定。
二是鼓励企业延期或续期还贷困难，为企业续借资金。
三是为优质企业兼并重组企业或项目提供融资支持。
2.区分项目风险和企业风险，支持优质项目融资改善企业资金面。
一方面，通过优质项目销售，间接支持企业优质项目融资，提高企业资金水平。另一方面，我们将敦促企业主动减肥，加快优质项目的处理，振兴优质资产，提高企业集团的流动性，支持中央国有企业和优质民营企业收购优质项目。
3.降低预售门槛，合理延长交付期限，恢复房地产企业销售的造血功能。
首先，降低预售门槛。适当降低商品房预售许可证的项目形象进度要求。例如，如果开发投资金额达到项目总投资的25%以上，高级管理层完成主体结构项目的1/4以上，并且多层次和低层次项目的形象进度达到正负零，则可以申请预售许可证。
二是加快预售证审批。核心一、二线城市迫切需要加快高价和豪宅预售证审批。
第三，项目交付期限合理顺延。原则上不超过3个月，并采取措施切实维护购房者的权益。
4.放宽对预售资金的监管，确保及时支付工程款，提高预售资金使用效率。
一是注重重点监管资金，企业可以自由提取超额资金。也就是说，只要监管账户中的资金达到相应的监管额度，房地产企业就可以自由提取超额资金。
二是分档提高重点监管资金提取比例。
第三，允许企业用重点监管资金代替银行保函等额。
第四，经营困难的企业可以申请重点监管资金的预支。
5.缓慢缴纳住房公积金，减免税费，帮助企业摆脱经营困难。
例如，受疫情影响的企业可以按照规定申请延期缴纳住房公积金，或者减少住房公积金的缴纳比例，并在经营效率改善后恢复正常缴纳。生产经营确有困难的纳税人，可以在2022年申请减征或免征城市土地使用税、财产税等。
6.降低土地拍卖门槛，将保证金比例降至20%，分期缴纳土地出让金，特别是降低地价，提高企业发展利润预期。
平滑下行压力，调整四限。
随着疫情的影响，房地产市场仍处于下行周期，四限需要进一步放松。
在购买限制政策方面，核心一、二线城市部分放宽了购买限制。例如，郊区率先取消了购买限制，从而刺激了居民的购买消费，减缓了市场的下行压力。在二线城市和三、四级城市薄弱的情况下，有必要完全取消购买限制，然后鼓励只需要购买住房的消费。
放宽限贷支持改善群体购房，二套房首付降低到30%-40%。
受限制性贷款政策的影响，大量改善性需求受到抑制。2021年，改善需求相对强劲。根据CRIC(微博)监控的194个样本城市的交易结构数据，三房交易比例高达54.5%，四房交易比例稳步上升至20.7%。然而，受有限贷款政策的影响，许多城市的第二套住房的首付比例超过50%，一些城市的首付比例达到70%甚至80%。
只有降低第二套住房的首付比例，才能有效地激活相对充裕的改善购房消费。例如，第二套住房的首付比例是按照中央银行限制贷款政策的下限执行的，即非限制城市第二套住房的首付比例不得低于30%，限制城市第二套住房的首付比例不得低于40%。另一个例子是，如果贷款被确认，第一套住房贷款已经结清，然后购买第二套住房，则应按照第一套住房贷款政策执行。
此外，放宽公积金贷款，减轻家庭刚刚需要购房的压力，必要时可提取公积金余额支付首余额，支付首期款。通过财政和税收刺激房地产市场，鼓励新公民、多子女家庭和各类人才购房和消费，主要涉及降低房地产交易税和实施购房补贴。
一些影响疫情收入的购房群体也应该有针对性地进行救助，以缓解他们的恐慌情绪，如合理推迟还款期、降低住房抵押贷款利息等。
2022年可能比2020年疫情初期更难。
房地产业必须稳定，才能保持今年GDP增长5%以上。
目前，房地产行业需要稳定信心，稳定销售，更需要稳定企业。在经济衰退和居民收入下降的情况下，迫切需要引入房地产市场的决定性政策，如降低首付比例，直接有效地解决购买资金的问题。房地产企业也需要政策支持来恢复造血功能。
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