国家统计局前天发布的2020年人口普查住房数据显示，我国人均住房面积超过41平方米，其中城镇家庭人均居住面积达到36.52平方米。我们发现这个水平已经超过了少数发达国家，接近大多数发达国家。因为现有城镇人口的住房基本饱和，新增城镇人口会萎缩，所以我们判断2021年将是中国房地产市场的天花板。2027年之前，商品房销量大概率处于下降通道。
1.2021年，人均城镇住房面积将达到37.8平方米，比40年前增长3.6倍。
国家统计局近日发布的《中国人口普查年鉴-2020》详细披露了第七次人口普查子数据中的住房信息。人口普查数据令人惊讶。2020年，中国家庭人均居住面积达到41.76平方米，户均居住面积达到111.18平方米。
其中，城镇居民家庭平均住房面积为92.17平方米。人均住房面积36.52平方米;农村家庭平均住房面积为150.47平方米。人均住房面积51.03平方米。
2020年末，全国共有141212万人、53040万户，其中城镇9.022亿人、35747万户，平均每户2.52人;农村人口50992万人，17293万户，户均2.961户。
根据上述数据，2020年全国住房存量将达到5897013万平方米，其中城镇3294834万平方米，农村2602178万平方米。
2021年，国家统计局公布全国商品房销售面积156532万平方米。即截至2021年底，全国住房存量已达6053545万平方米(不含今年农村新建住宅面积)，其中城镇3451366万平方米。那么，到2021年底，我国城镇人均住房面积已经达到37.8平方米，户均96.55平方米。
1982年，我国城镇人均住房面积不足8.2平方米，城镇住房总面积为17.22亿平方米，相当于2021年的销售量。40年来，城镇居民人均住房面积增长了3.6倍，城镇住房总量增长了19倍。
二、商品房销售量的五分之一以上是安置房。
2016年，国家统计局公布了一项基于约16万户家庭的全国城乡住户一体化调查。当时公布的数据显示，2016年，全国人均住宅建筑面积为40.8平方米，其中城镇和农村人均住宅建筑面积分别为36.6平方米和45.8平方米。当年，农村居民拥有住房27032.99万平方米，城镇居民拥有住房29024.53万平方米，全国城乡合计56057.52万平方米。
结合2020年和2021年全国住房拥有量的数字，可以计算出2016年到2020年的四年间，农村房屋减少30027.5万平方米，人口减少9189万人。
2016-2021年五年间，城镇人口增加9501万人，住房增加548913万平方米。五年来，商品房销售754103万平方米，但存量只增加了548913万平方米，也就是说拆除了205190万平方米的旧房。也就是说，每年新销售的商品房中，有27%左右是拆迁安置房。
3.我们的人均住房面积只有发达国家收入的18-29%，却达到了发达国家的56-111%的水平。
2021年中国人均GDP为1.25万美元，是韩国的36%，日本的25%，美国的18%，法国的29%，德国的25%。因为我们的消费率在全世界都是比较低的，在国民收入分配中，分配给个人的比例远远低于发达国家。事实上，我们的人均可支配收入远低于发达国家。
而我们城镇的人均住房面积，韩国是111%，日本是107%，美国是56%，法国是95%，德国是82%。
目前我们的GDP只有发达国家的18-29%，人均住房面积达到了发达国家的56-111%的水平。从收益来看，应该说我们房地产行业的发展已经大大透支了未来的发展空间。
特别需要指出的是，央行调查统计司城镇居民家庭资产负债情况课题组于2019年10月中下旬对全国30个省(自治区、直辖市)的3万多户城镇居民家庭的资产负债情况进行了调查。调查显示，城镇居民家庭平均家庭资产317.9万元，住房拥有率96%。超过40%的家庭拥有第二套房。也就是早在2019年，只有4%的城镇家庭没有房子。从住房拥有率来看，我们已经超过了所有发达国家。
四。从人口趋势来看，未来房地产恢复到2016-2021年销售水平的可能性不大。
原恒大首席经济学家任泽平一直持有“房地产长期靠人口，中期靠土地，短期靠金融”的房地产开发观点。我同意他的观点。
我们来看一下“2002-2021年中国城镇新增人口数量及增速”的曲线图。会不会发现2014年左右城市化高峰期已经结束，此后新增城市人口数量开始下降?
我们乐观预测，到2030年，中国城镇人口将达到9.42亿，比2020年增长4.34%。2021-2030年累计新增城镇人口3920万人，比2011-2020年的23242万人下降83.13%。
房地产长期依赖人口。未来，我们不仅要面对城市化人口增量的快速下降，还要面对新生儿数量和结婚数量的明显下降。
《柳叶刀》最近对中国人口进行了预测，称按照目前的生育率，到2100年，中国人口可能降至7亿以下。
作为住房刚需主力的结婚人数也连续8年下降。我还在《结婚登记数连续8年下降。释放了哪些重要信号?正如你在文章中被告知的，中国的婚姻登记数量在2013年达到1347万对的近期峰值后继续下降。到2021年，只有764万对，8年累计下降43.3%，年均下降6.84%。结婚率从2013年的峰值19.7‰下降到2021年的仅10.3‰。从2013年到2021年，这八年的登记结婚数量平均每年减少72.9万对。
一方面，住房基本饱和，房企库存高，可以满足1亿人的住房需求。另一方面，有购买力的人数将在2023年开始进入下降通道，重点刚需人群已经进入下降通道。一个明显的问题出现了。无论是房地产企业的住房存量还是过剩的空置房，或者是房地产开发商未来建设的新房，现在都面临着越来越严重的“无人接手”的问题。房地产市场已经变成了供过于求的买方市场。未来房地产恢复到2016-2021年15亿平方米可售商品房水平的可能性不大，这段辉煌时期将是房地产行业的美好回忆。
动词 (verb的缩写)2022年商品房销量将比去年下降28%左右，2021年将是中国房地产市场的天花板。
郭达数据根据近10年城镇人口变化趋势，按照新增城镇人口住房需求(2020年按人均36.52平方米计算)、拆迁需求(按当年销售面积的25%计算)、住房更新需求(按当年住房拥有量的2%计算)，计算出2022年至2030年全国住宅销售量。
根据预测数据，我们发现2022年商品房销售量约为11.24亿平方米，比2021年下降28.2%。2027年之前，商品房销售将继续探底，商品房销售很可能处于下降通道。2030年前，中国房地产市场的发展空间将基本维持商品房年销售额9.5亿平方米左右的水平。房企更需要关注区域差异中的结构性机会。
根据这一预测，到2030年，我国城镇人均住房面积也将达到46.1平方米，比2021年增长22%。我们的人均住房面积将超过除美国以外的其他发达国家。
根据任泽平2019年发表的舆情，他在2018年《中国住房存量测算:过剩还是短缺》中表示，2018年，中国人均住房面积仍有超过20%的提升空间。按照使用面积与建筑面积之比65%折算，即人均建筑面积从35.4平方米增加到了42.5平方米以上的发展空间。根据我们的预测结果，2030年人均居住面积将达到46.1平方米，这已经超过了2018年任泽平数据的30%。因此，这个预测结果应该是乐观的。
因为现有的城市住房基本饱和，而新增的城市人口会萎缩。结合以上分析，我们做出一个可信的判断:2021年将是中国房地产市场的天花板，将是铁屋顶。2027年之前，房地产市场将处于下行通道。