住房贷款已经放松了,但是购房者还在观望

2022-06-23 21:31:18   编辑:老王
导读现在房地产市场有一个现象。即使很多城市首套房首付两成,房贷利率降至低位,但似乎买单的购房者并不多。

现在房地产市场有一个现象。即使很多城市首套房首付两成,房贷利率降至低位,但似乎买单的购房者并不多。

近日,温州推出了还款自由灵活的房贷产品“安珠贷”,以刺激刚需的释放。

此外,十余个城市出台了“一人买房全家用”的公积金政策,以调动购房者的情绪。

房企也在发力。

比如有的房企推出了“首付5%,10月份交首年”的海报,河南两个县出台了用大蒜和小麦抵扣首付的新措施。

在目前的大环境下看这些东西,在经济下行压力下,购房需求疲软。为了刺激购房需求的释放,政策面不断迎来新的“招数”。

回顾2022年,已有167个省市相继放松房地产政策,其中73个城市下调了首付比例。降低后,首套房首付比例一般能达到20%左右。

但单纯依靠限贷政策来刺激,效果并不明显。

国家统计局数据显示,居民住房贷款在2、4月份出现负增长,5月份有所增加,但比去年少3379亿元。

购房需求仍有待刺激。

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对于刚需客户来说,由于工资水平等因素,买房前几年的还款压力普遍较大。

特别是疫情对经济稳定增长产生了很大的负面影响。最直接的影响就是就业和收入预期的下调,尤其是在青年群体中,体现在楼市上就是刚需购房人群。

国家统计局最新数据显示,16-24岁调查失业率为18.4%,创历史新高,比上月上升0.2个百分点。受此影响,4月消费者信心指数降至86.7,创历史新低。

过去几个月,政策层面重点是降低房贷利率和首付比例来缓解压力。

比如温州。

在推出房贷产品“安珠贷”的同时,温州出台支持合理购房需求的15条政策,首套房最低首付比例20%,首贷利率优惠;二套商业贷款最低首付比例为30%。同时发放住房补贴。

但根据我们的调研,目前“安珠贷的产品还没有上架”,其背后的示范效应值得期待。

以一笔20年期的100万贷款为例。目前温州的房贷利率最低为4.25%。也就是说,如果等额本息还贷,月供为6192.34元,平均资本中月供为7708元。

如果选择住房贷款前三年只还利息,那么最高月供只有3541.6元。还款压力减轻一半以上。

从温州房地产市场来看,本地市场刚需疲软。

中低端产品营业额连续三年下滑。CRIC数据显示,总价100-150万元的产品占比从26.7%下降至20.6%,净下降6.1个百分点。与此同时,总价在100万以下的产品,近四年下降了近2个百分点。

在“房价越贵越买”的思维惯性下,房贷等一系列政策对温州刚需购房消费的刺激有限。

当前楼市环境依然严峻。

自2022年以来,中国加入楼市放松调控的城市已达167个。

其中,对购房需求端的刺激不在少数。放松限购、首套房补贴、降低首付比例成为政策发力点。并且随着央行降低房贷利率,大部分城市的房贷利率已经降到了低点。

事实上,这半年来的政策刺激效果并不明显。

今年2月和4月,居民住房贷款出现负增长,这在历史上是罕见的。

2月份住户中长期贷款减少459亿元,历史首次出现负增长。4月份住户中长期贷款再次减少313亿元,住房贷款减少605亿元。

5月份居民购房意愿有所回升,但整体需求疲软。

根据央行的最新数据,中长期贷款增加了1047亿元,但比去年同期少了3379亿元,这真实地反映了住房抵押贷款的需求仍然疲软。

如果市场真的企稳,还是需要政策“组合拳”。

简单来说,单纯通过下调房贷利率和首付比例等限贷政策的调整,很难对楼市产生本质的影响。

据不完全统计,目前至少有73个城市下调了首套房和二套房的首付比例,进而下调了房贷利率。从目前各城市的执行情况来看,首付比例仅限于公积金贷款。比如,5月20日,南通放宽限贷,首套房首付降至两成,二套房首付降至三成;5月28日,Xi安明确,首次申请住房公积金贷款购买普通住房的,首付款比例不低于20%。

5月份房地产市场出现积极信号,市场触底企稳。全国商品销售面积10970万平方米,环比增长25.8%,同比降幅收窄至31.8%,比上月收窄7.2个百分点。

长期来看,市场需求和购买力被透支,行业复苏进程仍不确定。

在此背景下,需要全面放松住宅按揭贷款政策,支持刚需和改善型住房消费,这涉及全面降低首付比例、放宽限贷政策标准、继续降低房贷利率等。

事实上,放宽按揭贷款对楼市会有明显的促进作用。

上海是一个典型的例子。

2014年和2016年是上海新房和二手房交易的拐点。2014年9月,央行明确“贷款不认房”,首套房首付比例为30%。然后在2015年3月,第二套贷款的未偿还首付降低到40%。4月份以后,上海新房二手房交易量逐月上升。2016年3月,上海出台首付比例50%的政策,成交量达到顶峰。随着二次首付升至七成,上海二手房成交明显下降。

目前房地产需求端最大的问题是购买力透支导致的市场信心不足。如果这个问题解决不好,行业的复苏过程会有很大的不确定性。

房贷方面,各地调整限贷降低首付,放宽居民按揭贷款支持购房,引导房地产交易常态化。目前商贷首付比例仍有下降空间,20%首付大多出现在公积金贷款水平。由于公积金贷款额度的限制,在刺激购房需求方面存在一定的局限性。

在目前的市场环境下,我们可以清楚地看到一个现实,那就是单纯依靠限贷和放松对房地产市场的刺激作用并不那么明显。

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