英国政治学家帕金森经过多年的调查研究发现，在行政管理中，行政机构的数量会像金字塔一样增加，行政人员的数量也会不断膨胀。大家都很忙，但是组织效率越来越低。这种“金字塔式上升”的现象在房地产行业尤为明显。
过去几十年的快速发展，导致房地产行业规模迅速扩张。依靠资金驱动的房地产企业，凭借着“土地储备排名就是未来行业的规模排名”的信念，在土地市场上砸下重金，接手了很多项目。随着规模的扩大，组织不断裂变，区域公司、区域集团遍布全国，人员数量也急剧增加。
机构臃肿是机构的大忌。“三条红线”、预售资金监管等政策，让这些房企有了先机。在市场下行压力下，这些房企遭遇流动性危机，不得不加快“瘦身”。
6月13日，阳光城集团有限公司发布公告称，拟将全资子公司杭州高光置业有限公司转让给滨江集团，股权转让对价为14.98亿元。同时，阳光城和高光地产对中融信托的原33.04亿元还款义务转移给买方。
阳光城不是个例。今年以来，包括世茂集团、龙光集团、郑融地产、大发地产、金科地产、R&F地产、祥盛控股在内的多家房企纷纷转让项目或资产。
除了资产处置，房企的机构精简、人员优化也在进行。这些措施即使不能从根本上解决问题，也能解燃眉之急，为房企赢得一定的生存空间。
资产的频繁转移
在房地产流动性紧张的情况下，出售资产偿还债务或者剥离负债成为很多房企的选择。同时，监管层也希望房企通过市场化的M&A化解流动性风险，鼓励部分房企发放未纳入三条红线的M&A贷款，以收购陷入流动性风险的房企项目。
数据显示，2021年第四季度以来，由于房企流动性危机频发，全年M&A交易金额激增至7455亿元，其中第四季度交易金额约占一半。
经过去年四季度的疯狂卖资产，很多房企意识到，卖资产确实可以救急，但解决不了流动性危机。在买方市场，很多房企的项目和资产都是低价出售，对于这些卖家来说确实不划算。
基于此，2022年以来，房地产领域并购规模有所下降，一季度规模约为500亿元。
一个显而易见的现象是，今年以来，债务展期或提出债务交换的房企不断增多。对于很多房企来说，延期确实是主动负债管理的最佳选择。然而，在一些房企看来，延伸似乎是一个奢侈的想法。相比之下，出售资产更能解决燃眉之急。
所以可以看出，今年很多房企还是在加速项目资产的转让。
6月10日，金鹿发布公告，向河北建投出售河北建投金鹿城镇化建设开发有限公司45%的股权，对价约为6890万元。6月5日，祥生地产将其持有的湖州角头祥生房地产开发有限公司50%的股权以9250万元出售给浙江角头。
据公开报道不完全统计，截至6月12日，北京、上海、重庆等产权交易所房地产项目公司股权挂牌量大幅增加，上市房企公告叠加。项目公司股权转让数量达66家，其中上市房企发布子公司股权转让公告20余条，涉及交易总价超170亿元。
阳光城董事会认为，将项目公司的股权转让给合作方，既能维持项目的可持续发展和建设，又有利于保证项目的交付，减少公司的债务。
处置资产确实是增加企业流动性的好选择。但在目前的环境下，通过处置资产来“瘦身”很可能是“营养不良”，因为能处置的项目都是资质不错的，那些盲目中标的项目很可能面临无人问津、滞留在开发商手中的窘境。
总部疏散
“我们今天才接到通知，具体情况不太清楚。”6月8日，弘阳地产上海总部员工获悉，上海总部部分职能将转移至南京。
弘阳地产相关人士表示，弘阳地产未来仍将是南京和上海的总部，靠近一线的业务板块将转移到南京，方便业务发展。
前不久，据《中国房地产报》记者了解，浙江省的房地产公司祥生控股也决定将上海的功能中心转移到杭州，实行两个总部统一管理。
虽然两家房企都宣称不是将总部撤出上海，只是转移部分职能。但在一些业内人士看来，这是一种撤离，本质上是为了节约运营成本，为机构“瘦身”。
曾几何时，位于上海虹桥火车站旁的虹桥商务区是众多外资房地产企业的总部聚集地。据公开报道，高峰时期，上海虹桥商务区聚集了大大小小40多家房地产企业。然而，随着房地产行业生态的改变，很多房企都逃离了这里。
白文喜认为，过去行业好的时候，为了获得国家发展的高端人才和金融资源，很多外地房企涌入上海设立总部或双总部。现在行业进入调整低迷期，特别是在去工业化难度加大，流动性压力加大的情况下，为了“生存”，为了降低成本，节省开支，很多房企开始撤离上海，进行战略调整，这也是应对形势变化的生存之需。
今年2月，三讯集团调整组织架构，将超过一半的员工撤到合肥总部。去年年初，有消息称，两次冲击资本市场失败的奥山上海总部基本已经人去楼空，大部分职能部门已经全部搬回武汉，只留下少量工作人员处理善后事宜。在鳌山传出撤退的消息一个月后，又有媒体报道称，中庚地产集团以支持公司福州片区为名，正在进行员工的搬家和辞退。比较典型的是蓝光的发展，在雷雨过后放弃了双总部，从上海撤到成都。
据公开报道粗略统计，约有10家房企在上海设立总部后离职。
“这些外地房企回到当地后，可以在调整收缩原有全国快速发展计划的基础上，转向当地市场做实做专，成为区域龙头企业，也可以获得更好的生存发展。”白文熙说。
少数仍留在大虹桥的房企暂时没有搬出的打算，但一位脱险房企人士告诉《中国房地产报》记者:“后者谁也不敢保证。”
“现在都是一个月接着一个月了，也不知道公司下个月怎么办。”该人士表示，虽然公司暂时不会离开总部，但也要看后期情况的变化。市场一时半会儿不会变好，如果下半年市场能稳定就好了。
在白文喜看来，从行业现状和未来发展趋势来看，行业未来不会再出现之前高歌猛进的局面，房企的生存发展策略自然会相应调整，趋于谨慎。这一波房企的总部职能撤离上海后，应该不会像以前那样大规模搬迁总部或建立双总部。
房地产开发商降价了。
除了摆脱机构臃肿，合并精简过去的双总部，房企还在优化人员。
“疫情被封闭了两个月。等我回到公司，楼还是那栋楼，但很多人都分道扬镳了。”一家总部在大虹桥的房地产公司感叹，短时间内，事情发生了变化，这是无法避免的。
其中，有人选择主动离职，是因为担心房地产行业的发展前景，有转行的想法;一些人被迫离开，本已惨淡的楼市在上海遭遇反复爆发。很多房地产公司早已无力支付员工工资。
“从去年下半年开始，公司一直在不断优化人员，数量不一。”上述人士进一步表示，去年下半年，房企没有在公开市场拿地，导致大部分招商和拓工失去了用武之地。很多房企先裁掉了招商和推广人员。公开资料曾指出，碧桂园和融创中国的投资和推广团队已被裁掉，部分公司员工被调往营销、运营等部门。
此外，许多房企利用组织结构的调整，同时精简了员工。比如公开资料显示，花样年在杭州“撤退”后宣布解散杭州团队，凯撒撤销北京公司和成都公司，相关职能和人员全部划归北京集团和西南集团，等等。
虽然房企裁员30%的消息不时频繁出现，但实际上大规模人事变动的房企并不多，2021年很多房企的员工数量都有所增加。
从上市房企发布的年报数据来看，新城控股、龙光集团、中粮控股、祥生控股、R&F地产等房企在2021年均出现不同程度的减员，而碧桂园、龙湖集团、招商蛇口、旭辉控股等房企在2021年的员工人数仍在增长。
在很多业内人士看来，一方面，房企员工有进有出。裁掉多余的部门和人员后，房企也在适当补充新鲜血液;另一方面，2021年上半年房地产市场的情况是好的，直到下半年才变坏。平衡后，房企员工数量并不严峻，相对稳定。
事实上，即使员工数量增加，增加的员工也不是房地产开发员工。
数据显示，截至2021年12月31日，万科在册员工139494人，比上年增长43.97%，而万科房地产开发系统共有员工17323人，比上年减少11.84%。所有的增长都是在房地产和多种经营系统的雇员人数上。
旭辉控股2021年员工总数也比2020年有所增加，但从事房地产开发的人数减少了25人。相比之下，房地产行业和商业行业的人数增加更多。
无论是否裁员，“瘦身”都是行业大势所趋，房企裁减冗员可以节省不少开支。虽然不能从根本上解决流动性问题，但有总比没有好。
就像上述大虹桥房企人士感叹的那样:“市场变了。现在失业能拿到一份像样的补偿金真的很不容易，没失业就是最大的幸运。”