最近，北京、上海、广州、深圳等一线城市降低了按揭利率，引起了关注。此前，全国100多个城市的银行自主降低了按揭利率，降低按揭成为普遍现象。
业内人士表示，这一轮抵押贷款利率的降低是为了降低居民的债务成本，支持合理的住房需求，刺激消费者需求，然后稳定经济增长，确保改善民生。地方政府应坚持不投机住房的定位，从自身现实出发，继续完善差异化住房信贷政策，支持刚性和改善住房需求，共同促进房地产市场稳定健康发展。
如何运行定价机制。
本轮按揭利率下调与贷款市场报价利率(LPR)密切相关。
一方面，目前99%的按揭利率与5年以上的LPR挂钩，前者因后者而改变。另一方面，按揭利率有三层定价机制，每层的变化都可能导致具体的利率变化。个人住房贷款利率和首付比例的确定采用国家、城市、银行三层定价机制。中国人民银行相关负责人近日表示。
定价机制如何运行?首先，监管部门在全国范围内给出了一个底部。此前，第一套房和第二套房利率的底部是5年以上的LPR，5年以上的LPR加上60个基点;5月15日，监管部门联合发布通知，第一套房利率底部降至5年以上LPR20个基点，第二套房暂时不变。其次，各城市坚持城市政策原则，决定在全国底部的基础上增加多少个基点，作为城市的底部;最后，银行根据自身的经营状况、客户风险状况等因素，独立决定在城市底部的基础上增加多少个基点。
可以看出，本轮按揭利率下调主要有两个原因:一是5年以上LPR下调，按揭利率随之下降。5月20日，5年以上LPR从4.6%下降到4.45%。LPR报价首次只下调了5年以上的品种，这种结构性的‘降息’将对稳定信贷总量、提振中长期信贷需求起到积极作用。中国民生银行首席研究员温斌说。第二，根据当地实际情况，各城市和银行在不突破国家利率下限的情况下，适度调整了之前的大幅加分，部分城市已经调整了100多个基点。
一、二、三线城市相同。
虽然按揭利率普遍下调，但一、二、三线城市下调的主要原因，下调幅度差异较大，需要根据城市进行具体分析。
观察北京、上海、广州、深圳等一线城市，抵押贷款利率下降的主要原因是LPR在5年以上下降，原有的加分幅度没有明显变化。其中，北京首套房利率由5.15%降至5%，二套房利率由5.65%降至5.5%，均降低15个基点，与LPR在5年以上的下降幅度一致;上海部分银行首套房利率由4.95%降至4.8%，二套房贷利率由5.65%降至5.5%;广州、深圳首套房利率分别降至4.45%和4.75%，不同银行不同。
为什么一线城市的按揭利率没有大幅下降?这与房地产市场的供求有关。最新数据显示，4月份一线城市新建商品房销售价格和二手房销售价格均有所上涨，无论是环比还是同比。从月环比来看，一线城市新建商品房销售价格上涨0.2%，较上月下降0.1个百分点;二手房销售价格上涨了0.4%，与上个月相同。国家统计局城市司首席统计国庆表示，从同比来看，新建商品房和二手房销售价格分别上涨3.9%和2.4%，较上月下降0.4个百分点。
另一方面，二三线城市的住房需求在不久的将来有所减弱，主要有两个原因。首先，由于新冠肺炎疫情的持续影响，很多市场主体非常困难，居民预期收入下降，市场需求减弱;第二，之前部分二线城市实施的首套房利率较高，有的甚至超过6%，在一定程度上影响了购房者的需求。因此，近期部分二三线城市在遵守国家利率下限的基础上，大幅降低了当地房贷利率。根据壳牌研究院近日发布的报告，与2021年高点相比，郑州、无锡、绵阳、眉山、新乡等地首套房主流贷款利率下调150多个基点。
支持合理的住房需求。
4月底召开的中共中央政治局会议指出，支持地方政府完善房地产政策，支持刚性和改善住房需求。最近举行的稳定增长和稳定市场实体就业研讨会指出，我们应该稳定土地价格和房价，支持居民合理的住房需求，保持房地产市场的稳定和健康发展。
目前，有必要降低居民的债务成本。对于现有住房贷款，5年以上的LPR下降将降低抵押贷款成本，有利于稳定房地产市场预期，促进房地产销售。同时，债务成本的降低也有助于促进消费者需求的增长。温斌说。
预计大多数银行将显著降低抵押贷款利率，以更好地满足居民的住房消费需求。复旦大学金融研究所兼职研究员董希淼认为，在经济下行压力大、有效信贷需求不足的情况下，住房贷款有可能再次成为银行的优质信贷资产，这将加剧住房贷款市场的竞争。
值得注意的是，为了更好地满足购房者的合理住房需求，我们必须注重稳定土地价格、房价和预期目标，并根据城市实施差异化住房信贷政策。对于住房去库存周期较长的城市，可以适当增加政策调整的强度和步伐。董希淼表示，对于住房消费需求相对充足、房价预期上涨的城市，政策调整的方向应以保持房地产市场的良性循环为目标，进一步减轻住房消费负担，坚决坚持住房不投机的定位。