随着反弹降温,美国商业房地产交易减少

2020-06-30 17:45:23

在过去三个月中,美国商业房地产市场增速放缓,原因是经济不景气,债务融资有限的交易回落,冷却了从华盛顿到加利福尼亚的复苏。

根据Real Capital Analytics Inc.的初步数据,第三季度共有498亿美元的商业物业易手,低于前三个月的585亿美元。这家房地产研究公司的数据显示,降幅为15%,是自2009年第一季度以来的第二大跌幅。

在人们担忧欧洲债务危机可能蔓延以及美国经济可能再次陷入衰退之后,交易放缓。较小的市场正受到商业抵押债券供应减少的伤害。宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产与金融学教授苏珊•瓦赫特(Susan Wachter)表示,这次撤退可能表明市场已经意识到自己已经领先了这一事实。

沃赫特在电话采访中说:“你不能一角钱把远洋客轮转过来。” “市场本身意识到交易是在相当高的价位上完成的,与此同时,您遇到的所有事件都破坏了人们的信心。”

瓦赫特说,“只要情况不尽如人意,增长就不会加速。”

商业复苏

与美国房屋市场不同,美国房屋市场的销售与2009年衰退结束时的水平几乎相同,而商业地产需求却有所反弹,特别是在所谓的纽约,华盛顿和旧金山核心市场。根据Real Capital的数据,第二季度商业房地产交易量是去年同期的两倍多,是经济衰退后的低点129亿美元,是2009年第一季度的四倍。

Green Street Advisors Inc. 10月6日报道,由于“恐惧”悄悄进入市场,过去三个月中,商业房地产价格几乎没有变化。在经济放缓之前,价格已经恢复了信贷后损失价值的四分之三。总部位于加利福尼亚州纽波特比奇的房地产研究公司称,2008年末市场陷入停滞。该公司从房地产投资信托基金收集数据。

第三季度办公楼,酒店,工业物业,公寓和购物中心的交易量比2010年同期增长了39%,这表明复苏正在放缓而不是停滞不前。

投资组合交易

环比下降的部分原因是第二季度的大型投资组合交易,其中包括黑石集团(Blackstone Group LP)以90亿美元收购澳大利亚购物中心所有者Centro Properties Group在美国的购物中心。根据Real Capital的数据,第三季度的证券交易总额为93.6亿美元,低于前三个月的178亿美元。

纽约Real Capital常务董事丹·法苏洛(Dan Fasulo)在一封电子邮件中表示,第三季度销售表现出“令人惊讶的强劲势头”。不过,他说,他预计在欧洲债务问题得到澄清以及商业抵押证券市场恢复之前,交易量将“调整”。

竞争研究公司总部位于华盛顿的CoStar Group Inc.的初步数据显示,第三季度的销售额下降幅度更大,交易额比第二季度下降29%,至626亿美元。Real Capital仅计算250万美元或更高的交易,而总部位于华盛顿的CoStar没有最小交易规模。美国市场研究经理Aaron Jodka表示,CoStar仍在输入数据,因此下降幅度可能小于当前数字。

“摇摇欲坠的地面”

威斯康星大学麦迪逊分校商学院房地产和城市土地经济学教授史蒂芬·马尔佩兹(Stephen Malpezzi)说:“美国经济和全球经济非常不稳定。” “商业房地产并不存在于真空之中,它只会在一定程度上恢复到企业之间的信任程度-商业房地产的用户-而这又取决于消费者。”

标准普尔于8月5日将其对美国的信用评级从AAA降至AA +,而美联储上个月表示,经济存在“重大下行风险”。旧金山联邦储备银行在10月17日的一份报告中称,欧洲的主权债务危机对美国的经济增长构成“严重”风险。

交易融资收紧。巴克莱资本公司(Barclays Capital Inc.)的一项指数显示,自第二季度以来,商业抵押贷款支持证券市场的借贷成本已经跃升了超过一个完整百分点。

CMBS回退

6,000亿美元的CMBS市场提供了廉价的债务融资,这促使商业房地产在2007年创下历史新高,证券的销售开始逐渐回升至7月下旬。当投资者要求更好的抵押品保护之后,标普将花旗集团和高盛集团(Goldman Sachs Group Inc.)发行的15亿美元商业抵押债券的评级下调,令市场感到震惊。

CMBS的动荡已经伤害了明尼阿波利斯等二级市场。德克萨斯州奥斯丁;北卡罗莱纳州罗利市的发言人斯潘塞·利维(Spencer Levy)说,他是巴尔的摩的执行董事总经理,该公司是全球最大的商业房地产经纪公司世邦魏理仕(CBRE Group Inc.)美国资本市场团队的成员。他说,投标人减少了,报价降低了。

利维说:“ CMBS不是那里唯一的贷方,但比在主要市场上更为重要。” 他说,许多二级市场已经因就业和经济增长而遭受苦难。

降低信心

格林街(Green Street)董事总经理迈克尔·诺特(Michael Knott)表示,由于欧洲债务危机,美国银行可能遭受的潜在损失的不确定性正在削弱信心,并使依赖CMBS的销售停止,尤其是在较小市场中。他说,在欧元区达成“持久和平”之前,房地产投资将无法达到2011年前几个季度的水平。

CoStar称,在大城市中,纽约第三季度的房地产交易上升,而旧金山,洛杉矶,波士顿,芝加哥和华盛顿的房地产交易则下降,主要市场被认为是商业房地产销量的驱动力。

CoStar数据显示,纽约的销售额增长了1.1%,达到91.9亿美元。这已经是自2007年第四季度以来的最大交易量,当时有103亿美元的财产易手,这是随时可用的证券化债务推动的前所未有的销售激增的一部分。

Eastdil Secured LLC高级董事总经理道格·哈蒙(Doug Harmon)表示:“ 8月,资本市场异常高涨的波动,不仅使买主受惊,还使卖国者更加温柔。”

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