在过去的几年中，工业地产领域的表现超过了办公，零售和休闲地产领域。
好消息是，在可预见的未来，工业产权部门似乎应继续表现良好。
根据Epping Property的工业物业专家Tony Bales的说法，他说，令人欣慰的是，2019年上市房地产行业的糟糕表现并不是工业房地产市场不景气的原因。“例如，Equites Property Fund是一家专注于工业产权的上市基金，在过去三年中一直是表现最佳的房地产基金之一。”
上市房地产业和直接持有的工业房地产市场现在都显示出价值。
那么，如何去投资工业产权呢?
Bales解释说，可以通过以下两种主要形式来购买工业产权：
直接持有，这是最广泛使用的所有权方式;以及
上市房地产基金。这是一种更具流动性的持有财产，但同时也遭受着股市波动的影响。
“直接拥有的财产可以通过招标，拍卖或私人条约来购买，在那里出售主要由专门从事工业财产的经纪人处理。上市房地产是通过股票经纪人或投资顾问购买的。”
在哪里可以找到合适的工业房地产来购买?
“第一步是确定一个人想要投资的地点–长期以来最成熟的领域是大城市中的主要工业节点。在该区域内开车，并确保您熟悉该区域。接下来，联系专门从事该特定领域的工业产权经纪人(不止一家)，并与他们讨论他们认为适合您的情况以及租户需求最大的工业产权是什么类型，” Bales建议。
“接着，去看看待售的实际房地产，并确保在联系金融家/银行以获取有关您的个人情况的建议之前先获得足够的信息，特别是在投资工业房地产方面。请咨询您的会计师或律师，以确保任何预期的购买要约都可以正确构造以适合您的个人情况。”
最后，评估所有工业投资替代方案，并选择两个您满意的方案，这是进行比较的基础。然后提出一个结构正确的要约，以进行谈判以结束交易。并记住-在整个过程中保持镇定和情绪低落，并准备好摆脱任何您不满意的事物。”
评估工业产权时要考虑的因素和信息
Bales说，应该考虑以下因素：
网站位置;
无障碍通道和道路系统;
建筑物的年龄和状况;
现代建筑材料(例如，石棉屋顶可能很快就要被更换);
大型互连卡车在装卸区域。这是2019年日益重要的因素;
场所的灵活性(如果需要找到新的租户，专用场所的出租机会较小)。
“还请确保您看到该物业的业权契据以及该土地的正式法律说明，以及市政估价，城市规划条件和区域划分证明，批准的建筑计划的副本以及所有当前租赁的副本。”
“确保还进行费用分析-考虑市政费用，电费，建筑保险，维修和保养估计以及每月的管理和租金收取费用。如果该物业是分段的，则您必须要求查看法人团体的最新财务报表以及分段计划规则的副本。另外，还要与管理人员核实一切井井有条，没有特别的征费。”
工业产权融资
Bales告诫说，投资工业(和商业)财产的新移民不应低估安排融资所必须经过的繁琐过程。
“All banks arranging non-residential finance go through different in-depth processes to evaluate non-residential loans. The purchaser will have to submit mounds of documentation relating to both themselves as well as the property, and it’s tenants. Allow for at least 21 days (at the very quickest) for loan approval and depending on the bank, you may be referred to a non-residential lending division and always go to more than one bank.”
“需要注意的一些标准工业融资规范是，增值税前购买价格的大约35%将在转让之日作为资本首付支付。工业物业的贷款利率不如住宅贷款低，而且贷款必须在10年内还清，而不是在住宅上为20年(这具有负现金流量效应，必须偿还更多的债券，但是保证金的积极作用远比住宅物业还清。”
“最后，请阅读小字样，” Bales说。“如果财产在头三年内出售，或者有一个人需要在取消债券前三个月通知银行，可能会有诸如罚款之类的隐蔽条款。”
在可预见的未来，工业产权市场是否可能保持积极?
“工业部门到2020年将保持稳定和可操作状态。企业正在学习应对各种障碍，例如甩负荷，选举，“坏消息”政客以及兰德的动荡。现有的工业产权所有者不愿出售其工业产权。而且，南非经济的任何扩张都可能转化为工业产权部门的突然增长。”
Bales总结道：“尽管需要密切关注经济状况并因此需要密切关注自己的工业投资，但在此阶段，未来三年的前景仍然保持稳定。”