库什纳时代广场零售公寓的债务转移到专门的服务

2020-01-08 14:10:51

根据Kroll债券评级机构的数据,库什纳公司在时代广场的零售公寓又一次陷入了贷款机构的麻烦。

西43街229号零售店面的2.85亿美元CMBS贷款已经转移给特别服务公司,这表明债券持有人对按期偿还感到担忧。KBRA在一份声明中说,具体来说,这笔贷款在1月2日转至其特别服务机构keybank之前,库什纳公司未能为“这笔贷款的还本付息和准备金不足”提供资金。

库什纳Cos。KBRA指出,这家总部位于纽约的公司由查尔斯·库什纳(Charles Kushner)创立,现在由他的两个孩子约书亚·库什纳(Joshua Kushner)和妮可·库什纳·梅耶(Nicole Kushner Meyer)领导。

(披露:妮可·库什纳·迈耶(Nicole Kushner Meyer)的丈夫约瑟夫·迈耶(Joseph Meyer)是《商业观察》的出版商。)

根据特雷普的数据,自从债务在2017年9月被列入潜在问题观察名单以来,特雷普就一直在密切关注着这处零售地产。2007年之前,办公室一直设在这栋历史建筑里。

这座25万平方英尺的零售大楼的债务源于2016年的一笔再融资,当时库什纳公司在五年前买下了位于第七大道和第八大道之间的六层楼高的大楼,之后融资就结束了。在再融资过程中,它从德意志银行(Deutsche Bank)获得2.85亿美元贷款,并被证券化成四笔单独的CMBS交易,其中最大的一笔是在CD 2017-CD3持有,另外还有派拉蒙集团(Paramount Group)提供的7,000万美元夹层贷款,以及SL Green Realty Corp.提供的1,500万美元夹层贷款。

整个CMBS领域的零售资产状况不佳,但西43街229号零售公寓的问题可以追溯到它的租赁问题。自从库什纳买下这块地以来,已经有几家承租人破产了。

这里是盖伊的美国厨房(Guy "s American Kitchen)的所在地,这是一家由名厨盖伊·菲利(Guy Fieri)领导的餐厅,菲利曾主持过几档美食电视节目。但这家有5年历史的餐馆在2017年关闭了。它收到了The New York Times)美食评论员一篇臭名昭著的尖刻评论。

据彭博社(Bloomberg)报道,库什纳夫妇还请厨师托德·英格利希(Todd English)来管理这栋大楼里的一个餐厅,但到2018年,他们就租金问题与英格利希的公司杰出酒店管理公司(Outstanding Hospitality Management)打起了官司。餐馆从未开门。

KBRA说,最近,这幢大楼因为两个最大的租户的问题而陷入困境。

它最大的景点是一个名为“格列佛之门”(Gulliver’s Gate)的新奇景点,游客可以在这里徜徉于世界著名景点的精致微缩模型之间。该景点从2018年底开始拖欠租金,之后迫使库什纳夫妇达成了租金减免协议。但去年年底,格列佛门(Gulliver’s Gate)申请破产,而且根据这家评级机构的说法,它根本没有支付任何租金。

第二大租户是《国家地理》杂志(National Geographic),该杂志在这栋大楼里举办了一场关于海洋生物的展览,名为“海洋奥德赛”(Ocean Odyssey)。与格列佛门一样,海洋奥德赛也未能履行租约,并在去年春天开始根据一项约定协议支付较低的租金。后来《国家地理》杂志也落后了,即使是减少了支付。

尽管麻烦不断,但截至去年12月的还款,这套零售公寓的优先债务并没有违约。库什纳在12月6日欠高级债券持有人的130万美元款项中,有2.8万美元没有支付,原因是租户的财务问题。但据这家服务机构去年12月的观察名单显示,三天后这笔钱就到了账上。

根据KBRA的数据,截止到2019年6月,该房产的使用率为95.1%,但在排除格列佛门和国家地理之后,这一数字预计将下降到52.4%。

“考虑到这两家租户的不确定性,借款人仍在积极推广这些租赁空间,”该服务机构在去年12月的《观察名单》(watchlist)中写道。

其他目前的租户包括一个保龄球馆时代广场——一个保龄球馆——和销售音乐和音频设备的吉他中心。

库什纳公司的一名代表没有立即回应调查。

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