在布朗克斯区巨大的投资热潮中

2019-12-14 16:33:24
导读 布朗克斯区(Bronx)正迅速成为纽约市最新的房地产开发区,其大片未开发的工业和住宅用地距离地铁站不远。开发商们正在支付破纪录的价格,只是为了能够在最北端的自治市投下自己的股份,无论他们计划建造仓库还是公寓。在工业方面,由于电子商务公司不断在纽约市寻找最后一英里的分销空间,布朗克斯区的投资销售市场比以往任何时候都要火爆。今年夏天早些时候,位于Hunts Point的Viele大道1300号和Ry

布朗克斯区(Bronx)正迅速成为纽约市最新的房地产开发区,其大片未开发的工业和住宅用地距离地铁站不远。开发商们正在支付破纪录的价格,只是为了能够在最北端的自治市投下自己的股份,无论他们计划建造仓库还是公寓。

在工业方面,由于电子商务公司不断在纽约市寻找最后一英里的分销空间,布朗克斯区的投资销售市场比以往任何时候都要火爆。今年夏天早些时候,位于Hunts Point的Viele大道1300号和Ryawa大道1301号的两个仓库以每平方英尺603美元(约合每平方米人民币6.06亿元)的价格售出。MRP Realty和AEW资本管理公司在2017年底以2560万美元的价格买下了这座两栋大楼,一年半后以将近三倍的价格出售。

他们是怎么做到的?这两家公司斥资600万美元翻修这些建筑,并于今年1月将整栋11.6万平方英尺(约合329平方米)的房产租给了亚马逊,用作一个配送中心。

与此类似,Himmel + Meringoff和Square Mile Capital以每平方英尺291美元的价格,斥资8900万美元(约合每平方英尺291美元),买下了东布朗克斯范内斯区布朗克斯代尔大道1601号一处30.5万平方英尺的仓库。

“布朗克斯区没有我们这样的大型投资集团那么多的投资,”34年前与人共同创立了Himmel + Meringoff的莱斯利·希梅(Leslie Himmel)说。“我们正在帮助重振一个社区。”

该公司投资该物业是因为它有潜力成为最后一英里的配送中心;它位于95号州际公路(I-95)和布朗克斯河公园路(Bronx River Parkway)附近,还有一个规划中的大都会运输署(MTA)正在建设的Metro-North火车站,它是布朗克斯东部四站扩建工程的一部分。该市正在考虑对新地铁北站周围的区域进行重新规划,这将为房地产市场带来巨大提振。

Bronxdale大道上两层楼的建筑不仅是一个大型工业租户-汽车零部件经销商部分权威而且办公租户,如锥形和物业管理公司,以及纽约体育俱乐部健身房。Himmel说,虽然她喜欢目前的租户,该网站可能在未来重新开发,因为它拥有100000平方英尺的空气未使用的权利。

虽然新的租房法抑制了多户住宅的销售市场,但南布朗克斯区(South Bronx)的房地产开发项目却卖得火热。如果一切按计划进行,南布朗克斯将在未来5到10年内获得数千套公寓。

今年2月,莱斯顿集团(Lightstone Group)以5900万美元的价格,买下了莫特港(Mott Haven)海滨外街355号和399号两个以前的工业地块。莱斯顿总裁Mitchell Hochberg告诉商业观察,该公司计划在这些地方建造2000套住房,其中300套是经济适用房,还有零售和停车场。该公司还以3010万美元的价格买下了外大街475号附近一份为期99年的土地租约,这可能会催生一个更大的住宅项目。Hochberg指出,该公司在过去的制造业区内有建房的记录,比如在布鲁克林Gowanus的邦德街365号,就有430个单元的开发项目。

隔壁的Brookfield Properties正在开发一个130万平方英尺的大型住宅项目,位于第三大道2401号和林肯大道101号。预计这两个大型海滨地块将让位给三座高楼、1,300套出租公寓、20,500平方英尺的零售面积和一个可容纳178辆车的车库。房地产投资信托基金去年以1.65亿美元的价格从Somerset Partners和Chetrit Group手中收购了这两处房产。

再往北和往西,在莫特港(Mott Haven),域名公司在4月份以3850万美元的价格买下了位于杰拉德大道(Gerard Avenue) 414号和445号的一对地块。该分区计划允许428906平方英尺的混合用途开发项目,其中包括数百套公寓,其中至少四分之一的租金将低于市场水平。Treetop Development原是第145街大桥附近地块的所有者,曾计划建造一对12层的住宅楼,共414套公寓。

Treetop的负责人亚当·梅尔梅斯坦(Adam Mermelstein)说,他的公司正计划推进这个项目,直到Domain提出无法拒绝的报价。

“说实话,我们喜欢这个地方,我们喜欢这个位置,”Mermelstein告诉CO.,“同时,我们是机会主义投资者,当Domain向我们提出报价时,我们认为这个报价对我们来说有足够的价值,不会继续我们的地产开发计划,我们就接受了。”

梅梅尔斯坦指出,最近的租房法修改限制了房东收回装修成本的能力,这让他对布朗克斯区租金稳定型住房的未来感到担忧。

他说:“我们非常担心我们现有的资产。”“我担心纽约市多户住宅房地产的长期生存能力。过去我们被鼓励去升级和改善建筑,现在我们却没有动力去投资我们的资产。随着时间的推移,建筑将会恶化,因为房东的投资得不到回报。”

纽约市还在南布朗克斯开发三个大型项目。L+M开发合作伙伴和A型项目正在迪根高速公路(Major Deegan Expressway)、哈莱姆河(Harlem River)、第145街大桥(145 Street Bridge)和磨坊池塘公园(Mill Pond Park)之间的一片市属地块上,建设一个名为布朗克斯角(Bronx Point)、拥有1045个单元的多用途综合体。该项目上周获得了城市规划委员会(City Planning Commission)的批准,将包括一个10屏幕的电影院、该国第一个实体街舞博物馆、十亿牡蛎(Billion Oyster)项目和布朗克斯工厂(BronxWorks)社区服务项目的社区空间,以及一个公共海滨广场。其中一半的公寓(540套)将是永久性的经济适用房。

在亨特角,纽约市经济发展公司委托吉尔巴内发展公司、哈德逊公司和纽约互助住房协会重新开发前斯波福德少年拘留所。这座昔日的监狱已被拆除,为一个占地5英亩、耗资3亿美元的项目“半岛”(Peninsula)让路。该项目将包括740套经济适用房、5万平方英尺的轻工业空间、5.35万平方英尺的社区设施和艺术家工作空间,以及5.2万平方英尺的公共开放空间。今年开工,预计2024年完工。

最后是La Central,这是一个在建的992套住宅项目,位于梅尔罗斯。通过3.35亿美元的公共和私人资金,这个100%负担得起的综合体将租给一系列中低收入家庭。它还将包括一个新的基督教青年会、当地公共电视台BronxNet的一个电视演播室、一个屋顶花园、8万平方英尺的社区设施空间和4.5万平方英尺的零售场所。去年,大纽约地区的BRP公司、Hudson公司、Comunilife公司和YMCA公司在开发的第一阶段破土动工。

在众多单元房中,莫特港(Mott Haven)的市场价格单元房尤其多,预计每平方英尺租金在40美元(约合每平方米人民币62元)以上或50美元(约合每平方米人民币62元)以下,相当于一套500平方英尺(约合每平方米人民币62元)左右的单元房要2000美元左右。最大的问题是,布朗克斯人和中产阶级是否愿意支付这些价格,住在一个以前的工业区,那里有很好的地铁通道,但几乎没有零售选择。虽然莫特港的南部边缘有几家新餐馆和咖啡店,但这个社区将需要更多的酒吧、餐馆和健身场所,以支持成千上万的新居民,以及杂货店、自助洗衣店、酒类商店和酒窖等普通必需品。

“交通已经很发达了,但需要改变的是景点和零售,”艾瑞尔地产顾问公司(Ariel Property Advisors)专门负责布朗克斯区的投资销售经纪人贾森戈尔德(Jason Gold)说。“你需要那里的服务提供商,你需要餐馆,你需要夜生活。你有一些,但你没有足够的来填满2000个单元。有句老话说:“你建好了,他们就会来。”“我认为,一旦这座新建筑建成,布鲁克纳大道和周边街道上就会有很多购物的机会。”那种气氛会降临到布朗克斯,这只是时间问题。”

他补充道:“在过去的十年里,价格指标一直在飞涨,但是有没有新的餐厅呢?我可以用一只手来数这个地区已经开了店的地方——披萨店,咖啡店。但是你需要三到四倍的资金来建造一座城市。”

其他关注布朗克斯的人士对莫特港的开发和零售情况给出了更为积极的评价。

“在南布朗克斯,医院和学校总是会有工作的,”Marcus &Millichap投资销售经纪人Michael Fusco说。“它的美妙之处在于里面并没有很多东西。对很多这样的开发者来说,这是一个机会。”

Ackman-Ziff投资销售董事总经理马里恩·琼斯(Marion Jones)曾负责莱斯顿在外部街(outside Street)的房产交易。她认为,当地人都吵着要租新的房子。

“在南布朗克斯有一些被压抑的需求,”琼斯告诉CO.,“有些人住在南布朗克斯,因为那是他们想要的地方。但并没有多少新建筑。”

她在阿克曼-齐夫项目(Ackman-Ziff)的同事、投资销售经纪人贾森•迈斯特(Jason Meister)解释说,对于现在正在买房的开发商来说,“他们未来几年的土地状况将令人难以置信。”“你还能在哪里以每平方英尺125美元的价格,在地铁附近的海滨买到地?”

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